Ⅰ 深蓝前言 1、从郑州房地产区域市场的发展态势来看，郑东新区已成为一个希望最大、同时风险最大的区域，这一点对于一个中小开发商的挑战，尤为明显。总体形势上，郑东新区的住宅良性市场，呈现明显的两元化结构：一是名盘、大盘的热销，二是经济适用房及非市场住宅的供应。除此之外，本土开发经验不足的中小型开发商，面对高昂的土地成本，无不深怀畏惧心理，很少涉足。 2、本项目要介入这一楼市的深水区域，我们认为，首要的目的是以最可行的市场化营销途径，扬长避短，取得有保障的项目利润，把市场风险降至最低程度。 3、深蓝在操作格林项目时，便开始关注本项目所有区域。对区域土地及楼市的特性进行过深入分析。正确地认知本项目的特性，眼睛不能总盯着周边的名盘、大盘而肓动，尽己之能，冷静而为，做出特色，讲求实效，是我们操作这一项目的基本出发点。 4、深蓝团队在郑州共同操作房地产项目已有三年时间。在这一过程中，我们形成了以“市调—定位—品牌—促销”为关键环节，有“策划—销售”为工作主线的“四环二线”实效系统体系。在这一市场化的工作体系的运作中，我们以为开发商创造最高价值为己任，不追求空洞的概念炒作，我们始终认为：有机的、互动的、源于项目自身的营销手段才是最实效的、最可信的。 5、在诺大的一个郑东新区，本项目极为特殊。对这一唯一性的深刻识别，以及构建在这一认知基础之上的“量体裁衣、务求实效”的工作方针。我们相信，是深蓝也是本项目成功之路的起点。 Ⅱ 区域认知分析 Ⅱ—01 区域特性 已经国家批准的 22平方公里郑东新区起步区，基本上由三块不同功能的区域组成。 1、 CBD及龙湖南区 8号地介绍（略） 2、 商住物流区北部区域（本项目处于本区域的中心位置） 8号地介绍（略） 本区域内分布的素质较高的名盘、大盘主要有中义·阿卡迪亚、鑫苑·中央花园、顺驰·中央特区。这三个新老项目都进了起点较高的品牌化、规模化推广活动，除了顺驰·中央特区由于地段较偏、周边配套限制的影响，销售较差外，其余两个项目总体上营销比较成功。 项 目 所 在 区 域 特 性 的 总 体 认 知 ： ● 住 宅 小 区 数 目 众 多 ， 受 行 政 机 关 搬 迁 及 拆 迁 安 置 的 影响 ， 本 区 域 是 郑 东 新 区 住 宅 小 区 数 目 最 多 的 一 个 区 域 ，各 个 小 区 规 模 不 大 ， 品 质 较 有 保 证 ， 但 不 ...
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