城镇土地分等定级与估价 1. 城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。 2. 城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。 3. 城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。 4. 土地分等定级与土地估价的关系： 二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。 对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。 对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。 5. 城镇土地分等定级原则 1. 综合分析原则 2.主导性原则 3.地域分异原则 4.土地收益原则 5.定量与定性相结合的原则 （初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析） 6．城镇土地分等技术程序 1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系 2.确定各因素因子的相应权重 3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准 4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。 5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。 6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编 7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书 8.城镇土地分等7大主要因素： 必选： 城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、 区域经济发展水平、区域综合服务能力 备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力 9．因素因子选择原则 ⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响 ⑵指标值有较大的变化范围 ⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异 ⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响 ⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理 10.因素因子权重确定的原则 ⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在 0-1之间，各选定因素的权重值之和为 1 ⑵因素所涉及的因子权重值在 0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为 1 ⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定...
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