REITs 案例 1——普洛斯物流私募 REITs 的运作 全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis ）1991 年成立，目前旗下实际控制资产达 350 亿美元，拥有 15 只物流地产基金，直接持有1222 处物业、通过旗下基金间接控制 1369 处物业，总建筑面积达到 4600 万平方米。分析普洛斯的运作方式具有以下特点： 一、以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到 350 亿美元，同时表内资产的年均增速仅为 14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。 作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了 DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。2002 年普洛斯应最大客户 DHL的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005 年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产企业集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持，因此，与中国的地产企业一样，普洛斯也多次面临资金链问题。1999 年，其启动基金管理模式。 1999 年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund（普洛斯欧洲基金），从 19 位机构投资人处募集了 10 亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。 2000 年，普洛斯又发起了 3 只私募基金，到 2008 年时，旗下基金总数达 17 只，目前仍保有 15 只基金，其中美国本土基金 12 只（总投资规模 102 亿美元，普洛斯投入资本 10 亿美元），欧洲基金 2只（总投资规模 97 亿美元，普洛斯投入资本 8.5 亿美元），亚洲基金1 只（总投资规模 1.5 亿美元，普洛斯投入 0.2 亿美元）。这 15 只基金的总投资规模超过 200 亿美元，而普洛斯自身投入资金仅为 18.7亿美元，平均占有 20-30%权益，其余资金来自 42 位机构投资人，再加上 50%的负债率杠杆，普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿...
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