农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1．农用地含义 根据国土资源部 2002 年 1 月 1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5 个二级地类。其中，其他农用地包含 8 个三级地类，分别为：1 畜禽饲养地；2 设施农业用地；3 农村道路；4 坑塘水面；5 养殖水面；6 农田水利用地；7田坎；8 晒谷场等用地。 2．农用地价格含义 农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3．农用地估价的含义 所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综 合 分析 影响农用地价格因素的基 础 上，对 农用地在估价期日客 观 合 理 价格的评 定过程。 （二）农用地价格种 类与特点 1．农用地价格种 类 （1）从农用地价格的表 达 形式 上分，农用地价格可 以 分为农用地基 准地价和农用地宗 地地价。 1 农用地基 准地价，是指针 对 农用地不 同级别或 均 质区 域 ，按 照 农用地不 同利用类型 ，分别评 估确 定的某一估价期日的平 均 价格。 2 农用地宗 地地价，是指某一宗 农用地在正常市场条件下的价格。 （2）从农用地价格未 来 规划 用途 上分，农用地价格可 以 分为农用地农用价格和农用地转 用价格。 1 农用地农用价格是指农用地在现时 农业基 础 设施条件和利用状 况 下，继 续 作为农用地使 用时 所评 估的价格。 2 农用地转 用价格是指依据土地利用总 体 规划 在建 设用地规划 区 内 的农用地转 为建 设用地时 的补 偿 价格。 一般 认 为：农用地转 用价格=农用地农用价格+农用地社会保 障 价值 +农用地生态 环 境 价值 。 其中：农用地社会保 障 价值 =对 农民 的社会保 障 价值 +国家 粮 食 安 全 保 障 价值 。 农用地生态 环 境 ...
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