小产权房的制度根源及治理方略(1) 摘要城市房地产价格居高不下、土地政策及法律的模糊不清、农地制度安排中的不合理因素是催生小产权房的主要原因；对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决予以取缔，对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。关键词小产权房；原因；建议一、问题的提出：小产权房问题大量存在而且波及面广所谓的小产权房是一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。目前的小产权房，一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的。我们在这里讨论的主要是在集体建设用地和宅基地上建设的那些小产权房。从价格上看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40％～ 60％。小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人： 有人估计北京大概占了20％左右而且已售和在建的小产权房很快就会超过1000 万平方米，在西安估计已经占到 25％～ 30％，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达 40％～ 50％。而根据济南市有关部门的统计，该市小产权项目总面积仍有1000 多万平方米。小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉各个方面的利益。首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益。其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题。小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾。因此，国务院曾经多次以会议和通知的形式要求城市居民不要购买小产权房，特别是20XX年 1 月 8 日国务院办公厅又下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。国土资源部也多次发出“风险提示”。可见中央政府相当重视小产权房问题。对于地方政府来说，小产权房在其建设与交易过程中没有经过国家征收等程序，因此各级政府很难针对小产权房的开发过程征收相应的税费或获得土地出让金。因此，有些严重依赖“土地财政”的地方政府对小产权房的开发加以不同程度的限制。例如北京、济南等城市都拆毁了部分小产权房建设项目。但是，到目前为止，中央政府和地方政府出台的各项针对小产权房的政策都没有取得...
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