九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究受九龙坡区开发办委托,重庆大学房地产研究所成立了专门的研究小组,通过走访、现场调查等手段对九龙坡区房地产在“十五”期间的发展现状作了充分的了解,根据专项规划内容的要求,对房地产业发展中涉及的问题进行了详细的专题研究研究,具体包括房地产市场需求研究、房地产市场体系研究、房地产融资体系研究,目的是为九龙坡区房地产“十一五”规划打下坚实的理论基础,并形成了书面报告以作为“九龙坡区‘十一五’房地产业发展专项规划”的后台基础支撑资料。房地产需求体系研究主要是为了预测九龙坡区“十一五”期间房地产需求量。房地产市场体系研究主要是为了理清房地产体系本身的基本内容,为九龙坡区“十一五”房地产业发展专项规划提供基础支撑。房地产金融体系研究主要是为了对九龙坡区“十一五”期间房地产业发展中的融资问题提供融资建议。一、 房地产市场需求体系研究1房地产需求概述1.1房地产需求的概念房地产需求与房地产供给是一个相对应的概念,它是指一定时期内人们愿意购买和承租的房地产数量。房地产需求是房地产市场运行的原动力,没有房地产需求就没有房地产市场价格、供给、资金运作以及市场的本身;房地产需求也是房地产市场研究的重要内容,是房地产供给的起点与归宿。需求的规模、水平和结构的变动,推动着房地产供给的变化,同时影响着房地产交易的价格、资金运转、市场要素以及市场本身的变化。另一方面,房地产需求也是检验房地产经济体制、机制完善程度的重要尺度。没有一个良好的市场环境和体制保证,需求的满足是很难达到较理想的状态。1.2住宅需求的概念在市场经济中,“需求是指在一定的市场条件下,消费者愿意并且有能力购买的商品或服务的数量”仪。借用这个概念,我们认为,住宅需求是在一定市场条件下,消费者愿意并且有能力购买的住宅的数量。1.3住宅需求的种类人类需求是多种多样的,住宅需求也不例外,住宅需求的分类可以从多个角度进行。1.3.1从市场角度(1) 潜在需求住宅的潜在需求是指未来市场条件发生变化,或人们的支付能力发生变化时的住宅需求。着重点在于市场条件或支付能力发生变化。市场条件的变化可能有住宅的自然更新,人口的自然增长,城市化进程,家庭规模趋小等形成的需求。支付能力的变化有人们收入的提高,生活水平的改善,政策的导向等诱发的需求。潜在需求侧重于人们的欲望及市场条件下可能表现出来的需要。(2) 有效需求 有效需求是以人们的实...