湖塘“水漾年华”策划报告常州新区鸿森房产营销代理有限公司2003 年 12 月目 录一、湖塘房地产发展现状二、项目简介三、项目 SWOT 分析四、竞争对手分析五、项目整体定位六、项目形象主题定位七、目标客户定位分析八、项目整体规划与建筑建议九、户型建议十、物业配套及景观设想十一、开发流程及销售安排十二、初步营销推广策略十三、项目 VI 系统作品展示一、湖塘房地产发展现状1、宏观经济分析素有“苏南五虎”之一的武进区经济发达,多次跻身全国百强县十强之列,而湖塘系武进区政府所在地,湖塘全镇人口 13 万多,2002 年全镇农民人均收入 6185 元,职工人平均工资 11758 元,人均储蓄额 21355 元。湖塘素有纺织之乡的美誉,日出万匹,经纬天下,纺织造就了湖塘包括湖塘周边乡镇众多的富翁,有雄厚的购房消费潜力。武进目前定位为常州城市副中心,大常州居住中心开始南移,湖塘正面临新一轮的发展机遇,城市建设正发生着日新月异的变化,放眼二三年内,这里将是一片崭新的天地,这里将上演新城市的传奇。2、湖塘房地产市场研究需求量随着常州特大型城市建设力度加大,城市拆迁量剧增,今年常州房地产市场需求量急剧扩大,加之今年商品房竣工面积减少因素的影响,房地产市场整体呈现供不应求的状况,价格不断攀升,炒房现象出现。据有关部门统计,1-10 月份全市竣工房屋面积 95 万平方米,同比下降 28.6%,全市商品房成交销售98.2 万平方米,同比下降 13.6%,商品房现房成交价每平方米为 2284 元,同比上升 18.5%,而商品房平均销售也达到了每平方米 3000 元以上。在大常州的宏伟规划蓝图中,武进被定位为“大常州的城市副中心”,大常州居住中心南移,而湖塘首当其冲。湖塘版块,自 1999 年年底开始升温,直至现在,价位从当初的 800 元每平方米升到 2400 每平方米,涨幅尤以今年最高,但炒房程度远不如常州市区,整体是非常健康的。据统计,2003 年上半年武进开发面积达 29 万平方米,销售面积 17 万平方米。湖塘价格上涨一是全国性的大环境的驱使,二是常州政府以南北发展为重点的规划使然,运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设等等,这些都加重了人们选择湖塘时的砝码。2002 至 2003 年开盘销售的住宅类项目,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬,足以说明今后几年湖塘区域购房需求量很大。但就整个常州来说,新北区均价...