万科龙华二线拓展区 5 号地块研判报告世联地产商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。目录1. 宏观规划下的区域属性分析 5 1.1 定位规划——深圳“城市次中心” 5 1.2 区域产业功能规划——深圳工业经济主体之一 5 1.3 区域未来交通规划——全国性交通枢纽地位确立 6 1.4 总结：二线拓展区的“城市价值”将在 2-3 年内集中显现 6 2. 基于区域属性的地块属性分析 7 2.1 目标地块交通情况分析 7 2.2 目标地块配套情况分析 9 2.3 目标地块产业分析 9 2.4 目标地块所在片区的历史接受度 9 2.5 地块基本属性分析 10 2.6 结论 10 3. 龙华区域内客户变迁史 (2000 年－ 2006 年 ) 11 3.1 龙华区域客户分布特点 11 4. 区域内客户访谈结论 (2006 年 11 月，针对项目 ) 26 4.1 专业人士访谈关键结论提炼 26 4.2 潜在目标客户访谈关键结论提炼 29 5. 区域典型项目客户研究（项目需要关注的问题） 33 5.1 春华四季园客户分析 33 5.2 金地梅陇镇客户分析 40 5.3 潜龙华城客户分析 44 5.4 七里香榭客户分析 47 6. 本项目客户定位初判（结合前面 3 部分研究） 51 6.1 客户定位前需要提的几个问题 51 6.2 片区客户定位（未来） 52 6.3 本项目客户定位 53 6.4 本项目客户来源分布图 53 7. 项目产品开发方向建议（基于趋势探讨） 56 7.1 龙华区域历年畅销主流产品研究 56 7.2 新政体系下的户型价值研究（世联案例研究成果） 65 7.3 新政体系下的小户型增值体系（世联专项研究成果） 69 7.4 基于人口结构变化 -- 婴儿潮引起的产品变化 ( 世联专项研究成果 ) 75 7.5 婴儿潮项目案例借鉴 ( 布吉中旅 80 后街 ) 83 8. 项目竞争分析 87 8.1 区域外竞争分析概述 87 8.2 来自龙华区域内的竞争 97 1. 宏观规划下的区域属性分析1.1 定位规划——深圳“城市次中心”规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；...
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