个人收集整理勿做商业用途1 / 8作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途土地增值税清算中的旧房重置成本一、一宗带旧房的土地转让实例日前，中山城区某国有企业与A 房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500 万元（含税价） 转让给 A房地产公司。该国有企业于2004 年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008 年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000 万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500 万元，其中土地评估价格为4200 万元，建筑物评估价格为 300 万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10 万元由该国有企业承担。文档来自于网络搜索该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格* 成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97 万元，进而计得土地增值税扣除项目 =1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32 万元。 文档来自于网络搜索个人收集整理勿做商业用途2 / 8笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。二、现行土地增值税相关政策规定带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下：文档来自于网络搜索（一）有关房产性质的税务认定根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48 号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。文档来自于网络搜索（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：1. 《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。文档来自于网络搜索2. 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地...
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