[ 登顶之战 ]伟星 · 凤凰城8 月整合市场攻击建议[ 凤凰城最后的货量 ]凤凰城 · 观湖别墅凤凰城别墅量：独栋 16 套双拼 28 套联排 109 套总 153 套“ 高层大户型剩余 ” 33 套跃层户型， 15 套大户型平层 143.98 平米。[ 明确项目市场地位 ]“ 别墅至高地位 ” 凤凰城最后的别墅【观湖】，凤凰城别墅登顶之作，不论从景观，院落，户型，都达到了最高处，就开发区，就整个芜湖，如此湖景豪宅也是稀缺中的稀缺，未来将更加成为芜湖的标杆别墅样板。凤凰城最后的别墅地位将拔升到一个制高点，以芜湖湖景别墅标杆来定位。[ 明确项目目标及难点 ] 别墅溢价最大化 剩余大房型高层加速清理6000—10000 元的溢价“ 客户关心问题 ” 是否临湖 庭院大小 车位配备如何最有效的溢价？“ 最有效的溢价方案 ” 观湖别墅独栋房型拥有最为豪华的价值，建议将独栋别墅单独推出，在全城营造出最后的顶级别墅概念，将溢价提升到最大化。 如果独栋不允许被单独推出，那么在宣传上将独栋和双拼联排分开操作，独栋先行， 8 月先将独栋形象全面打出，单独为独栋全力冲击。[ 明确项目终极价值 ] 最顶级的无敌凤鸣湖景观 最大的庭院空间 最优化的户型配置“ 如何清理大户型高层 ” 剩余的大户型高层房源由于面积大，总价由此偏高，流失大量客户，大户型需求者毕竟相对较少，来访客户大多需求中小户型，如何吸引到目标客户群来到现场，增加有效来访量成为最主要的问题。[ 明确最有效封杀对象 ] 老客户仍然是最为有效的封杀对象“ 老客户封杀 ” 根据销售中心数据，现阶段预约客户达到 50余人。其中 19 人是有老客户带来的，再出去关系户 ，比例上老客户带新占据大量份额，所以对老客户的封杀仍然是最为重点的。“ 老客户封杀建议 ” 为什么来访客户没有大户型的意向者，就是因为没有在媒体投放的时候进行有效客户选择。建议一、能够对凤凰城业主进行删选，找到大户型客户群体进行有效的媒体投放。建议二、针对伟星其他项目业主进行媒体投放，争取有改善住房意愿的客户。建议三、大众媒体投放，将凤凰城剩余大户型房源告知市场。[ 明确封杀路径 ] 现场封杀 媒体封杀 活动封杀[ 现场封杀 ]接待中心样板间通路样板间示范环境工地现场[ 接待中心 ] 展板内容更换 五星级接待[ 接待中心别墅展板设计 ][ 五星级客户接待服务体系 ]• one to one...
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