沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 33 万㎡国际原生态滨水小墅 www.fdcsky.cn沿海 · 丽水馨庭营销策划报告沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 二 00 七年八月 沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 33 万㎡国际原生态滨水小墅 www.fdcsky.cn第一章 / 市场背景研究 沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 33 万㎡国际原生态滨水小墅 www.fdcsky.cn环绕中心城区已形成五大别墅区域板块青浦青浦上海市区上海市区浦东浦东南汇南汇闵行闵行松江松江一、上海市别墅市场综述别墅总体布局特征 :青浦、松江、闵行、南汇、浦东在目前上海别墅市场中表现出群聚效应，是供应总量、板块特征最为突出的五大区域，其他上海各地区别墅规模效应及板块特征均不明显，以零星布局为主。上海别墅市场逐步形成五大行政区域板块，构成以外、郊环地区为中心，带状环抱中心城区的整体大布局态势。 沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 33 万㎡国际原生态滨水小墅 www.fdcsky.cn高、低端产品逐步分化，集聚效应不断增强区域板块主要业态主力总值松江泗泾联排、独栋、双拼300 万以内佘山独栋600 万以上松江莘闵联排、双拼300 万以内松江新桥联排、双拼、叠加300 万以内松江九亭联排、双拼、叠加300 万以内闽行华漕联排、叠加300 万以内沪闵路联排、双拼、独栋300 万以内青浦徐泾独栋、联排、双拼300 万以内赵巷联排、双拼300 万以内浦东龙东大道联排300 万以内金桥、曹路独栋600 万以上南汇野生动物园独栋600 万以上周康联排300 万以内航头独栋600 万以上各别墅业态布局特征 :除松江佘山板块、浦东金漕板块、南汇野生动物园板块及航头板块别墅业态主要以总价超600 万元的豪宅类别墅为主外，以松江新桥板块为代表的其他别墅类热点板块主要业态仍以经济型别墅为主。市场形成四大高端别墅聚集区、十大经济类别墅聚集区的细化布局特点。别墅类高、低端产品逐步分化，集聚效应不断增强。本案所在的莘闵板块既是典型的经济类别墅聚集区。 沿海 · 丽水馨庭营销策划报告 33 万㎡国际原生态滨水小墅 www.fdcsky.cn市场供求矛盾加剧市场供需阐述 :以别墅类用地为代表的低密度住宅用地停批 , 直接导致别墅类产品后续供给不足 ; 年初土地增值税调整为 0.5%, 对别墅产品形成政策重大利好 ; 总体市场供需关系连续四年逐步走强，供求关系分别达到：1 ： 1.23/1:1.06/1:1.23/1:2.04在 2007 年度上半年供求关系达到历史最高点 , 为 1:2.04 沿海 ·...
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