1土地储备贷款授信政策及调查、审查要点总行信审部2005 年 7 月 2一、土地储备中心运作模式二、对土地储备贷款的认识三、总行对土地储备贷款的基本要求四、土地储备贷款调查、审查重点五、案例 3一、土地储备中心运作模式 1 、依靠银行贷款收购土地（开办费） 2 、土地由当地国土部门统一挂牌出让 3 、土地出让款进入财政专户 4 、财政将土地出让款中的一部分返还土地储备中心，用于收购土地和偿还银行贷款，返还部分主要为土地成本部分（平均约为土地出让款的 40% 左右） 4二、对土地储备贷款的认识 1 、土地储备贷款属于房地产贷款的一部分（ 121 文件），其经营前景与当地房地产市场密切相关（销售对象） 2 、土地储备机构是当地政府从事土地收购、储备活动的融资平台 3 、土地储备机构的还款来源在较大程度上依赖再融资 5三、总行对土地储备贷款的基本要求 1 、实施总量控制，维持现有规模不增加（近期展期增多） 2 、在总量不增加前提下，调整对土地储备贷款的结构，以支持省会城市、国家计划单列市等地区经济发达、土地变现能力强、能够落实担保、负债适度、土地交易规范的土地储备机构为主。 3 、土地抵押，期限不超过 1 年（ 121 ） 6四、土地储备贷款调查、审查要点 1 、是否符合我行信贷政策指引要求 2 、当地房地产市场的活跃程度 3 、以往年度从事土地储备活动的记录（收购面积及出让面积，积压土地占用资金） 4 、土地出让金返还情况（金额，是否及时） 5 、现有银行负债规模及期限分布 6 、再融资能力 7 五、案例 A 储备中心 B 储备中心成立时间 97 年 2003 年所处区域 东部地区 西部地区开办资金 7000 万 500 万累计收购土地 10000 余亩 1089 亩累计出让土地 4600 余亩 0累计收回资金 65 亿 0土地出让利润率 100% 以上 预计为 66%向我行申请授信时银行负债 20 亿 1.2 亿我行授信金额 6 亿 1.8 亿我行授信担保 无 土地抵押执行情况 正常 展期 8END
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