一、北欧国家住房合作社组织的兴起1.住房合作社的思想和合作社联合会早在19世纪北欧国家的一些工业城市里，在社会尚未从政治角度真正关注住房问题之前，部分个人就开始组织起来寻求获得住房的途径。在丹麦，19世纪50年代的一场霍乱流行引起了人们对于建设适当的、健康的住宅的重视，从那以后，丹麦一直有强有力的公共住房部门，而由数个家庭自发组成的住房合作社一直分散地存在。在瑞典和挪威，住房合作社的出现较晚一点，开始时规模也比较小。一般是4－8家联合出资建设住宅，每家只有一个房间和一个自己的厨房。从19世纪末到一战结束，瑞典的城市住房短缺问题在欧洲是最严重的国家之一，挪威也面临房荒和高失业率，这是居民自发联合起来建造住宅的根本原因。地区性和全国性的住房合作社联合会的成立使合作住房的思想发展到了一个崭新的阶段，此后，住房合作社运动在国家住房政策、住房政治、住房研究等方面发挥了重要的作用。1912年丹麦成立了第一个住房合作社联合会。尽管合作住房的形式在提供住房的数量方面作用有限，但是却在公共住房发展成为一种居民参与程度很高的住房形式方面起到了重要的作用。在挪威，绝大部分人不愿租房，租户组织也鼓励成员参加住房合作社，通过这一渠道向自有住房转化。住房合作社的想法在1860年就已产生，到1899年，随着新的住房财政法实行，公共住房和住房合作社以一体化的形式出现，同年，第一个合作社住宅项目在政府的资助下由劳动者联合会建成。1923年，瑞典的住宅租金控制被取消，住宅房租暴涨，促使瑞典住房合作社联合会很快成立了。1924年第一个全国范围内的住房合作社组织形成，目标是建设由合作社成员自己投资、拥有、维护和管理的好的住房。2.住房合作社的组织北欧国家住房合作社的组织由三个层次构成。首先是初级的住房合作社由住房合作社成员组成，包括居住在合作住房中的居民和在合作社中储蓄的成员；第二个层次是由住房合作社组成地区性的联合会；最后由这些地区性的联合会组成全国性的总会。参加住房合作社的住户拥有整个合作社住房中自己使用的那个份额，也对整个合作社房产的维护和管理负有一份责任。合作社会员入住后，除按月还贷以外，还要缴纳建筑维护和管理的费用。这些工作都由居民选举产生的委员会负责。住房合作社在经济方面的一个最大优势就是，建房投资由合作社以住户的储蓄为基础向政府申请低息贷款和普通的抵押贷款。如果个人申请这些贷款，必须是在房屋建成之后，而建设期间的费用必须自己支付或靠短期的高利息的贷款。大部分的家庭都没有能力也不愿意进行这样的投资。对于个人来说，买一套住房意味着一大笔投资，而将钱存入住房合作社就可以在一开始付很少的现金，以后长年按月分期付款，和付房租差不多。但是住房合作社所建住房的标准是有严格控制的，因此住房合作社吸引的是那些有一定经济能力，但是难以承受购买普通商品住房的家庭。住房合作社联合会总会处理与住房相关的政策和政治问题，保护社员的权益，协调各种活动，同时进行改善住宅设计和与生态环境相关的研究和宣传。例如在瑞典，HSB(租房户储蓄和建房联合会的瑞典语缩写)是第一个全国范围的合作社组织，逐步发展成为瑞典社会住宅政策的带头者，它的根本目标是提高居住和住房管理水平。初期主要工作目标是建立民主化的工作程序和组织，并根据不同时期的情况设立了相应的住房标准和质量目标。30年代和40年代，联合会的一项工作是配合帮助低收入家庭建设住房的活动指导自建住房项目。到了90年代，工作的重点是在可持续发展的思想下对于未来住房的研究和建筑材料的回收利用(图1)。3.丹麦和挪威合作住房思想丹麦合作住房的最大特点之一是从70年代开始延续至今的“联合生活”方式。这是一种将住房合作社的民主和组织思想与公共生活空间以及公共设施结合起来的住房形式。一般是由一组设备完善但是较小的住宅单元和一个公共建筑组成。公共建筑里有健身房、招待所、多功能厅、大厨房等，为居民在家里难以进行的活动提供空间。这种住房集体的生活方式通常可以在郊区的低层高密度住宅区看到。在旧城区，一些老的工厂或仓库有时也被改造成供这样的联合生活集体使用的住...
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