住宅市场需求市场客源转向探析一、苏州住宅市场历史吸纳能力探析1、时间序列图分析通过对苏州住宅市场历史吸纳能力的分析，利用时间序列图，察看曲线的运行趋势并预测未来某时间点的估计值。在此，通过对苏州住宅市场 2005 年 7 月到 2006 年 8 月的月成交套数和周成交套数时间序列图，分析并预测未来走势以及特定时间点的成交套数预测值。1413121110987654321t600050004000300020001000x415037873123558945253138156018574028336426452469167014222005年7月——2006年8月住宅月去化套数时间序列图从上面的两个时间序列图可以看出，该曲线整体呈现螺旋上升的态势，虽然曲线中途有一时间段的下滑，但整体曲线上升态势明显。★★★结合地产市场的具体事件对月成交套数时间序列图进行说明如下：2005 年 3 月 26 日 国八条2005 年 4 月 27 日 新国八条国家对房产市场宏观调控的开始，带来的影响是苏州住宅市场在短短 3 个月内成交量下降到 3 月的 1/3 左右。部分嗅觉灵敏的投资（投机）者的撤离政策影响逐渐弱化，需求市场经过 4 个月的观望又陆续进入市场，“小户型推波助澜大量小户型集中上市，有效拉动了刚性需求，连续 3 月刷新纪录6 月 1 日 国六条颁布投资（投机）者基本被政策对刚性需求者的影响快速弱化，成交量再次呈现上升态势605958575655545352515049484746454443424140393837363534333231302928272625242322212019181716151413121110987654321t150012009006003000x05年7月-06年8月期间内60周的周成交套数时间序列图1413121110987654321t600050004000300020001000x分析：○经过两次深度政策调控，以及两次加息，尤其是对二手房征收营业税的颁布，需求市场从最初的投资需求和刚性需求“并驾齐驱”到目前的“刚性需求”一支独秀”，在这个过程中，需求市场的变化是非常明显的。○调控对投资需求尤其是投机需求的影响是深度的，国八条后，二手房市场出现大量的期房和次新房的房源，一度被市场认为是恐慌性抛房的开始，在这个时间段，嗅觉敏锐的置业炒家完成了出仓，而刚性需求和长期投资需求经过4 个月的观望期后，又陆续进入市场，当然这和供应市场顺应市场需求投放大量小户型住宅有着必然的联系。国六条后，市场和国八条反映相差很大，并没有对市场造成预计的影响深度，短短的 1 个月后，市场又开始复苏，而国八条给需求市场带来了整整 4 个多月的观望。○经过两次高频度的调控，需求市场的“抗政策...
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