2013年中国商业地产情况及2014年展望（完整版）2014年3月30日总述2013年是中国房地产行业面临深刻变局的一年。在政策面、经济面等宏观环境持续向好的情况下，市场迅速回暖，交易规模全面增长，各房企业绩攀升、资金改善、融资顺畅、债务下降，土地市场更是风生水起，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企投资增速持续高位，新开工面积有望创历史新高……但是，深刻的行业变革却也暗流潮涌。首先，宏观环境正发生显著变革。房地产市场调控的“去行政化”、调控主体由中央落实到地方的趋势愈发明显。2014年将是中国深化改革元年，转型中的中国经济增长速度必将放缓，国际货币基金组织预计未来五年经济年均增幅在7%，将对房地产业产生深远影响。其次是房地产市场本身、内部需求格局的变化同样见微知著。总体上人口红利效应减弱、城镇化微观进程并不乐观与城市面临资源不足和过度透支风险等三大因素制约未来全国商品房规模难以继续上行；一线及热点二线城市的供需矛盾决定我国房地产市场并不存在全局性泡沫，但一些地方新城新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题，各地新城建设井喷，又为房地产市场带来隐患。行业环境在变、游戏规则在变，深度参与其中的房企的也都在积极应对种种新变化，以期“借势”实现弯道超车，龙头房企同样没有夜郎自大，也在积极顺势而外。万科加快海外扩张，控股徽商银行，运营购物中心；绿地内外并举、借壳上市，投建10多个“产城一体化”项目，加码海外业务至亚、澳、欧、美四大洲。恒大倾力介入一、二线城市，与哈佛大学展开绿色建筑领域合作，开启绿色中高端住宅升级换代……在行业集中度提升、百亿级规模企业大幅增容、“量”的积累到一定阶段后，更多房企必须要追求“质”的增长，做到质与量并驾齐驱。通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等多管齐下的全面优化，企业更注重利润的增长，注重产品的精品化和标准化，树立企业品牌影响力，以此才能在幻象纷繁的房地产行业长期发展。房地产暴利时代成过去时，行业净利率跌至11%近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司。近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司，由此看来，2014年的地产业绝不是一个好年景。截至3月30日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。盈利能力走低据兰德咨询统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有210家上市公司。据不完全统计，在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2013年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。据申万报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右。无独有偶，据德勤发布研究报告显示，2012年近60%的上...
