内蒙巨海购物中心商业运营方案巨海购物中心商业运营方案第一章项目属性分析1项目属性项目属性属性界定属性诠释区位属性城市重点发展区域项目处于城市核心区域内，未来价值十分明显，但竞争较为激烈道路交通较好城市大交通状况较为优越，外区客户交通导入比较便捷生活配套不足，商业配套匮乏现阶段配套缺乏；但周边配套规划清晰，其自身的商业将成为社区核心配套。项目属性体量偏小，稀缺地段建筑面积约为3万方。2SWOT分析SWOT优势劣势1、城市重点发展区域，未来升值潜力巨大2、交通资源利好，便利交通提供更多客源1、项目地块目前周边生活配套不完善；2、体量较小，不易进行产品打造机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势项目周边商业用地及在建商业项目较少，市场的机会期；1、利用区位的升值潜力，有效整合交通的利好因素，提升项目的商业竞争力2、力求准确的定位和良好的经营使商业项目在区域内形成良好的竞争优势在呼市商圈的商业形式中寻求差异化，自身商业以服务周边客群的基础上，明确自身优点，力争增大商业辐射力威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁区域内无商业氛围面临长乐宫商圈、万达商圈和维多利城南生活中心的竞争迎合市场，强调区域内高性价比项目;通过借势推广，凸现项目形象，提升区域升值潜力和发展规划。以商业准确定位走差异化竞争路线产品的选择，充分考虑市场因素；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。本项目商业项目体量较小，为社区购物中心操作难度较大。周边目前无商业氛围，配套设施不完善。这对于项目运作是机遇也是挑战。从机遇而言：1、城市的东扩，商圈的东进已成为城市发展的一个必然趋势。今后在呼和浩特市东部将会形成较大型的具有影响力的辐射力的商圈。2、目前周边无大型商业，公司正可以挑住机遇做服务周边社区的购物中心、综合性超市可以辐射周边区域，满足周边客群生活需求。挑战而言，1、周边目前无商业氛围，公司的3万商业综合体，仅仅是以点来辐射周边，较难于形成商圈。2、目前维多利城南生活中心及其金茂中心正在建设中，公司商业发展比较晚，将来会受到这些项目的直接竞争，而且本项目万达商圈较近，将来会分流一部分客群。3、内部问题，就公司目前的情况而言，前期规划部清晰，缺乏完整的商业规划和定位，将遇到缺乏商场经验，缺乏品牌效应，缺乏专业团队运作问题。因此商业合理的定位是一个关键性的问题，就目前的商圈而言，主要以购物为主，虽然商业差异化不太明显，但商场已经在逐步的找准自己的位置，进行差异化运营，以避免直接竞争。市调发现以餐饮休闲为主题的商业运营方式还没有完全的成型，建议做集休闲、娱乐餐饮为一体的，以购物中心和超市辐射周边客群。第二章项目商业客群分析项目目标客群定位1、本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层的消费者，以家庭消费为核心。主体消费群在25-45岁占65%，5-25岁占15%，45岁以上占20%。所以在功能规划上尽可能满足各年龄段消费需求。(1)、冲动一族消费群体（5-25岁）A、属于冲动性消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢互相攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。B、消费力以购买快速消耗商品为主，以餐饮娱乐为主。(2)、感性一族消费群体（25-45岁）A、具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。B、是主力消费群体，以购买家庭生活产品为主。2、本项目与目标客户群对接架构本项目从产品定位与目标客户形成有效对接：第一方向对接：通过本项目功能的优势整合营造出：A、便利服务、人文服务及硬件设计营造顾客购物心情；B、整合为集休闲、娱乐、饮食、购物为一体的社区购物中心；C、引入“消费=购物+休闲+娱乐+饮食”的新生活消费主义概念。第二方向对接：可以借助城市发展目前的现状，建立有品味和有个性的购物中心，形成城市商业地标。第三章项目定位项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定...
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