从金融角度分析房价必跌■贺江兵1月2日，本人和其他7位人士接受新浪乐居采访的时候对今年的房价做了个预测，我的观点是，“如果钱荒持续，银行和影子银行为保持流动性而收回、压缩对房地产行业资金，部分房企资金链或出现断裂，已有地方出现压缩个人按揭贷款，这些都会影响资金链，2014年应该是房地产泡沫破灭的元年。如不推出新刺激计划，实现宽松货币政策，而实际上也不会推了。”三个关键词：“资金链、钱荒、挤泡沫”。现在看，我当初的预测正在变成现实，如果从金融角度看，今年房地产必然会出现价格下跌、开发商资金链断裂等情况，部分地区出现崩盘都有可能。不过，抵制力量也不容小觑。是泡沫总会破的，不管多么坚挺的泡沫，对于中国房地产来说，泡沫早破裂对中国经济的伤害反而会小一些。从资金价格、投资渠道、投资需求、资金供应量、货币政策、人民币贬值、银行态度等方面分析，房价必然会下跌。大政策的抑制货币政策继续抑制房价暴涨，或致使平稳下跌。本届政府已经多次明确表示，不搞短期刺激，并未把房地产作为拉动经济增长的动能。对货币政策要求“不放水”。为应对2008年美国引发的金融危机，中国推出了四万亿刺激计划。本来，在那一年房地产已经出现拐点，SOHO中国的潘石屹当时判断开发商会死一半，万科的王石也提出拐点论。就在这时候，四万亿刺激计划提出，央行配合执行了十分宽松的货币政策，于是，央企获得了大量的贷款，而这些本不需要资金的企业资金无处投放纷纷拿地皮，之后几年地王频出，大多为国企和央企，地价占房价的一半以上，最终造成房价持续走高，本来早该下跌的房价坚挺到如今。现在，房价到了必须下跌的时候了。央行大幅放松货币政策的可能性几乎为零，尽管前不久央行定向下调了县域农商行的存准率，小幅下调农村合作银行存准率，那也是为扩大其支农能力，降低支付风险和预防县域融资平台违约措施而已。尽管未来也有普遍下调存款准备金率的可能性与空间，但是，那也是为推行利率市场化的资金上的配套措施而已。刺激房价的措施央行是不会出了，哪怕是变相刺激的。根据诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2（广义货币）单向正相关理论，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。为什么房价出现拐点的2008年房价没有掉下去呢？根据央行的数据显示，在2008年之前，M2增速一般控制15%以内，而在2008年、2009年和2010年，M2同比增速分别达到17.8%、27.7%和19.7%。2009年和2010年实施极度宽松的货币政策，两年放贷18万亿，这相当于正常年景6年新增贷款的总和。这都是造成房价不仅没有下跌而在拐点出现后，反而大幅度飙涨的货币基础。现在，这一基础不复存在，2011年、2012年和2013年，M2同比增速分别为13.6%、13.8%和13.6%，增速大幅回落到危机之前的水平甚至更低。贷款增速也逐步趋于合理水平。支持房价的政策基础和货币基础荡然无存。如果还有货币因素能支撑房价上涨，那只有人民币升值。然而，这一基础也不存在了。大环境的制约在人民币贬值、雾霾和反贪腐深入的影响下，房价下跌不可避免。支撑房价上涨的另一因素是人民币持续升值，从2005年7月汇改到去年底，人民币持续升值8年多，房价涨了大约10年，人民币汇率形成机制改革以来至2013年末，人民币对美元汇率累计升值35.75%。然而，是泡沫总会破灭的，被高估的人民币于年初开始出现拐点，对美元贬值了。以人民币计价的房地产，事实上已经开始贬值。今年以来人民币对美元贬值幅度超过了3%。早在去年11月22日，笔者曾在《华夏时报》撰文《人民币当适度对外贬值谨防出现日本病》，日本病三个指标：高房价、本币高估和股市泡沫，除了股市泡沫中国前两项完全具备。好在后来人民币出现快速贬值，房价也正在出现松动。今年4月初，著名经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武表示，未来十年中国房地产泡沫破灭的概率是99%。“未来十年中国房地产的趋势如何？可以先看看1000万元人民币在美国和中国分别能买到什么样的房子。1000万元人民币大约是160万美元，在美国可以买很大的带游泳池的房子，但北京的房子也要值这么多钱，我觉得很不值。金融市场上的涨跌，可以理解为人们对未来财富定价的重新...
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