第1页共28页南汇临港工业项目可行性研究报告第一部分市场定位篇.................................................................................................2一、工业地产市场指数分析...............................................................................2二、浦东、南汇工业市场分析...........................................................................5三、祝桥空港工业区...........................................................................................8四、祝桥空港工业园功能区概况.....................................................................10五、项目市场定位.............................................................................................13第二部分项目分析篇...............................................................................................15一、项目地块分析.............................................................................................15二、项目开发建议.............................................................................................18一、方案一.........................................................................................................19二、方案二.........................................................................................................22三、方案对比分析.............................................................................................27第2页共28页第一部分市场定位篇一、工业地产市场指数分析1、郊县物业价格分析2007年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为1.8%，售价的环比涨幅也达到1％。据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。00.20.40.60.8闵行嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山2007年上海郊县板块工业物业租金参考表租金（元/m2/天）05001000150020002500300035004000闵行嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山2007年上海郊县板块工业物业售价参考表售价（元/m2）第3页共28页2、区县供需分析目前上海的建设用地总量约2400平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建设用地中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600—700平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。2007年上海工业物业区县需求分布图17%16%13%13%7%15%8%7%4%闵行嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山2007年上海工业物业需求分布图73%18%6%3%2000m2以下2001-5000m25001-10000m210000m2以上第4页共28页3、价格走势分析上海郊县工业物业租金走势图0.50.520.540.560.582006.32006.62006.92006.122007.32007.62007.9上海郊县工业物业售价走势图250025502600265027002006.32006.62006.92006.122007.32007.62007.9工业物业凭借着高达7%~12%工业地产出租回报率，以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套，上海已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。因此，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年后开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。但是，与其它许多国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，与住宅、商业地产还有很大的差距，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。第5页共28页二、浦东、南汇工业市场分析工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用...
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