1/162008万科龙湖标杆企业战略与执行力研究报告2/16一.当前大环境和小环境概述1.当前我国房地产市场：2.当前成渝房地产阶段：二.标杆企业选取标准1.战略发展规划2.资本配置策略3.人才配置与激励三.标杆企业名单1.全国范围：万科市场：?土地市场高价拿地现象减少，流拍现象增加?一手房市场成交量出现萎缩，但价格依旧坚挺?二手房提前调整，成交量减少，价格开始松动企业：?品牌企业开始领头降价，折扣优惠现象增加?中介行业开始关停并转现象客户：?投资客逐渐退出市场?本地购买客户比重增加?客户开始关注“何时卖房”？政策：?出现一些打压性政策推动市场进入调整期市场：?土地市场多家企业竞标现象增加?一手房成交量开始稳定，价格出现增长趋势?价格合理回归的物业开始出现成交?二手房成交开始活跃企业：?土地市场多家企业竞标现象增加客户：?投资客开始进入市场?购买者出现排队现象?客户开始关注“何时买房”？政策：?政策出现真空期阶段市场高位临界点市场低位临界点2007—20083/162.本土企业：龙湖四.标杆企业发展阶段及战略控制分析1.发展阶段分析：1）万科发展四阶段：阶段时间主要事件战略规划11988-1991介入房地产领域，形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构，股份制改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。确定综合商社发展模式21992-2002确立了城市居民住宅开发为公司的核心业务，B股在深圳证券交易所上市，成为专一的房地产公司。确定并完成专业化战略调整32003-2006动用资金36亿，持有80%浙江南都股权，100%上海南都股权，100%镇江润桥股权，100%镇江润中股权和70%苏州南都股权，后期增资配股募集资金人民币41.967亿元，主要用于购买土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用基本完成珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域的战略布局42007-以后与大型国企的合作，发展出万科公司管理输出的新发展模式；签订多家战略合住宅产业化战略试点与实践4/16作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打下基础2）龙湖发展四阶段阶段时间主要事件战略规划11995-1999龙湖花园、龙湖花园等重庆地域房地产公司22000-2003龙湖·北城标志着“龙湖”向商业方向发展；成立北京龙湖置业有限公司商业地产战略形成32004-2006成立成都龙湖地产发展有限公司，开发了龙湖·翠微清波、晶蓝半岛；香港置地集团公司与龙湖地产签定了合作协议，开发大竹林国际时尚生活中心；与重庆国际信托投资有限公司合作龙湖·西城天街资金信托顺利实现从一家区域性地产企业走向一家全国性地产企业过程中的一个重要阶段性目标42007-以后成功进入西安、上海、天津（“北京龙湖”现已更名为“京津龙湖”）；与ING等基金公司合作；H股IPO计划中，计划筹资10亿美元，缓解资金需求压力；着手人才储备确立了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域的战略布局，住宅+商业2.标杆企业利润保护手段：战略控制指数5/16注：★——强☆——较强或正构建中保护利润强度指数战略控制手段万科龙湖高10建立行业标准☆9控制价值链☆8领导地位★区域性★7良好的客户关系★中6品牌★★53年及以上土地储备★★4总资产周转率★☆低42年土地储备3项目管理能力★☆210%-20%的成本优势★☆无1具有平均成本0成本劣势五.杆标企业核心竞争力1.共性：1)人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才2)政策研究3)项目管理经验与权责体系融合4)资本配置手段6/165)学习能力与团队建设6)利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉2.个性：A.万科：1)国外工业发达国家对比研究2)可持续可实践的战略研究3)专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作4)对企业文化、价值观的秉持B.龙湖：1)标杆分析与流程研究能力强2)住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目3)战略发展目标清晰，较稳，强的进取心六.标杆企业过去及未来主要成长点1.万科发展四阶段：阶段时间主要事件战略规划11988-1991介入房地产领域，形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构，股份制改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。确定综合商社发展模式21992-2002确立了城市居民住宅开发为公司的核心业务，B股在深圳证券交易所上市，完成专业化...
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