一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费966.3万元,前期工程费1528.037万元,基础设施费2468.498万元,公共配套设施费162.21万元,建筑安装成本32499.567万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为2.15万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元,前期工程费506.4万元,基础设施费1464.94万元,公共配套设施费96.27万元,建筑安装成本12,530.12万元,土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析(一)商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入:30599×2.15=65787.85(万)(1)店铺收入的营业税:65787.85×5%=3289.393(万)(2)店铺收入的城市维护建设税及其附加:3289.393×(7%+3%)=328.9393(万(3)印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:65787.85×0.05%=32.894(万元)(4)店铺收入的土地增值税计算:①店铺总收入:30599×2.15=65787.85(万)②税法规定的扣除项目:设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本:土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12万元+开发间接费等费用W=(15353.23+W)万元。加计扣除成本为(15353.23+W+15000)×20%=(6070.646+0.2W)万元。扣除额为:15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+(6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y)(万元)(由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”,在计算土地增值税时,不需要进行扣除)③增值额:65787.85-(④增值率:(25745.642-1.2W-Y)÷(40042.208+1.2W+Y)=N(假设为N)。由于25745.642÷40042.208=64.3%,在W和Y不知道的情况下,则N的增值率的最大值为64.3%(即当W和Y都为零时),当W和Y都不为零时,增值率有可能是50%以下,50%到100%之间,,因此,所对应的税率有可能30%、40%(所对应的速算扣除系数为5%)。⑤应交增值税如果增值税率为30%时,则土地增值税为:[25745.642-1.2W-Y)×30%=(7723.693-0.36W-0.3Y)万元。如果增值税率为40%时,则土地增值税为:[25745.642-1.2W-Y)×40%-(40042.208+1.2W+Y)×=(8296.147-1.08W-0.45Y)万元。(5)店铺收入的企业所得税:①当增值税为(7723.693-0.36W-0.3Y)万元时,店铺收入的企业所得税:{65787.85-3289.393-328.9393-(15353.23+W)-(7723.693-0.36W-0.3Y)}×25%={31816.288-W-Y-(7723.693-0.36W-0.3Y)}×={24092.595-0.64W-0.7Y}×②当增值税为(8296.147-1.08W-0.45Y)万元时,店铺收入的企业所得税:{65787.85-3289.393-328.9393-(15353.23+W)-(8296.147-1.08W-0.45Y)}×25%={31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y)}×={23520.141+0.08W-0.55Y}×(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担:(1)如果增值税率为30%,土地增值税为(7723.693-0.36W-0.3Y)万元时,企业的总税收负担为:(2)如果增值税率为40%,土地增值税为(8296.147-1.08W-0.45Y)万元时,企业的总税收负担为:2、方案二:对商业店铺实行售后返租,销售价格为30599×2.15=65787.85万元,约定商铺按优惠价65787.85N万元(即总价65787.85万元的N折销售)出售,在未来H年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商。开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时...