一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）③增值额：65787.85-（④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y)=N（假设为N）。由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最大值为64.3%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。⑤应交增值税如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×30%=（7723.693-0.36W-0.3Y）万元。如果增值税率为40%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×40%-（40042.208+1.2W+Y)×=（8296.147-1.08W-0.45Y）万元。（5）店铺收入的企业所得税：①当增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，店铺收入的企业所得税：{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（7723.693-0.36W-0.3Y）}×25%={31816.288-W-Y-（7723.693-0.36W-0.3Y）}×={24092.595-0.64W-0.7Y｝×②当增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，店铺收入的企业所得税：{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×25%={31816.288-W-Y-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×={23520.141+0.08W-0.55Y｝×(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担：（1）如果增值税率为30%，土地增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，企业的总税收负担为：(2)如果增值税率为40%，土地增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，企业的总税收负担为：2、方案二：对商业店铺实行售后返租，销售价格为30599×2.15=65787.85万元，约定商铺按优惠价65787.85N万元（即总价65787.85万元的N折销售）出售，在未来H年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时...
VIP
