市场法在房地产评估中的运用研究摘要：市场法是房地产评估中最为直接简单常用的一种评估方法，并在房地产评估行业得到广泛认可实的实例数据；房地产市场信息不对称，评估机构获取信息少；评估对象与实地。本文基于国内外房地产评估的研究背景及意义，以洋河花园的一处房地产为研究对象，采用市场比较法的评估方法，针对其市场法的理论依据，房地产估价的基础知识和评估程序等多方面进行深入研究，结合本文案例，针对市场法在房地产评估运用中难以收集真勘察情况不一致三方面问题提出建立完善交易案例资料库；评估人员应加强专业技能，发挥主观能动性；政府应发挥指导作用，以弥补信息不对市场法应用的不足三方面的对策。关键词：市场法；房地产评估；案例分析1研究背景及意义（1研究背景在西方资本主义国家，有两种比较常用的房地产评估方法，一个是五种估价方法主要的代表国家是英国，还有一种就是三种估价方法，这一方法的主要代表国家是美国，这是国外的情况。且随着房地产市场高度发达，信息获取途径充足，市场法的运用比率也都大于其余方法，成为这些发达国家的首要选择方法。中国整个近代工业发展的比较缓慢，因此房地产事业的评估工作开展的也比较晚，只是在中国加入世界贸易组织以后，才开始的房地产评估工作。在实际的交易过程中没有实际的案例作为参考，成本法在大范围的评估过程中使用。对于我们国家来说城镇化发展快速，对于土地流转价格的评估较多，这种情况大多数采用成本法，但是这种方法对于房地产的评估来说并不是最优的，当前在一些大城市的房地产评估中多数采用市场法，慢慢的随着社会的进步以及房地产事业的发展就会出现更多的地方采用市场法用于房地产的评估工作。（二）研究意义本文之所以研究房地产的评估方法--市场法是因为这一方法相对于其他评估方法来说具有很多优点，具体的优点介绍如下：1.评估原理简单易懂市场法最为突出的特点就是随着市场的变化而定价，当很多地产公司所生产的产品都类似时，那么价格就会随着市场的趋同而达到相似的价格。这一评估原理直观明了,简略易懂。2.评估过程直接反映房地产的市场状态对于市场的考察是很重要的，这是使用市场法评估的前提，然后找到交易案例，对于他们的交易价格做好参照和对比，找到合适的参照对象，然后将参照对象与研究对象进行对比，将各个不同的因素放在当前市场的环境下进行研究,通过研究找出修正以后的价格与当前市场的价格进行对比，得出现在市场价格的平均值，对其进行评估就行。3.评估结果易被认可接受市场比较法这一评估形式是建立在市场的基础之上，直接反映的就是市场资本的情况，这是事实求是的结果，所调查的情况就是市场的真实状态，并对评估结果做出修正，这一形式很容易就被人们所认同，一般这一结果的信任度很高。对房地产进行评估的主要目的就是发现其真正的内在市场价值，这一根本目的就决定了市场法评估最后结果肯定会被各大评估机构所接受，这是必然的事实，根据目前我国房地产的发展现状加上市场法的本质进行分析可知，未来我们国家房地产的评估主要方法就是市场法。2、房地产评估市场法的估价原理（一）市场法的理论依据市场法在评估房地产时所使用的基本原理就是代替，质量以及外观没有什么区别的房地产经过市场竞争以后，最后出现的局面就是价格相似，这就是相互替代的结果，通过这一理论在房地产的评估中使用，对于未成交的房地产价格估计可以参照类似已经成交的房地产的价格。（二）房地产评估基础知识1.房地产评估的概念对房地产的评估，主要是对其价格的评估，专业人士通过特定的房产考察，对其做出特定地点的价格评估。再评估过程中评估人员需要对房地产的主要影响因素做出评估，这些因素对于房地产市场的供求关系的影响以及销售情况需要做出明确的分析。最后将分析的结果按照既定的估价流程、参考相关评估经验，给出评估对象合理的价格。2.房地产评估的特点由于房地产自身的特性决定了，在房地产价格评估时与其它的资产评估是不同的，自身的特点如下所示：（1）房地产与其他资产相比较是不可以移动的，建在哪个地方就固定了，不会改变，但是其它与房地产相关的资本是可以...
