******整体策划报告（2006年）第一部分项目整盘企划营销策略项目整盘思路图思路的具体阐述项目目前的销售状况市场反馈情况思路的出发点本项目有别于竞盘的优势项目正处在强大的升值空间每种产品都依托于项目整体繁华、高效、便捷之地树立项目整盘形象首先要解决的问题整盘形象不清晰、市场模糊各产品单独优势不明显配套整合优势未充分体现如何树立项目整盘形象提出整盘概念品牌推广提炼新奇卖点推出产品确定策略后，我们如何操作分解营销综合体的建筑形态基本思路的主线产品分解价格分解客群分解媒体分解人员分解住宅公寓写字楼投资自用长效媒体短效媒体舆论媒体住宅销售写字楼销售直销团队一、**项目整体现状、存在的缺陷1、目前项目面临的状况项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力；由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势；区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击；就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目；2、市场对本项目的反馈情况市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰；项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在；对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力；去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高；二、项目整合分析的切入点1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础1）包装VS现房本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然；目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受；2）整体综合VS单一产品本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态；只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对抗竞品中的同类产品；3）价格上扬VS折扣促销由于区域周边的竞盘均为现房或尾盘，所以在价格体系上多处在滑落和促销阶段，这对本项目在基本面上是一个冲击。2、客户分析是寻找项目策略的最直接、有效的方法从目前已成交的客户分析来看：基本情况：年龄层次在31—50岁之间，占到95%左右，多为二次置业的群体客户来源依然以地缘性客户为主，和平去占到一半以上成交的认知途径依次为：楼体广告、辽沈晚报、围档，分别占到42%、32%、21%左右成交客户职业情况，私企老板占到半数以上3、打开项目整体，研读每一种业态产品虽然在项目包装上要讲求整体，树立整盘形象为前提，但在吸引和切割客户上一定要将整盘项目研碎，进行产品分解，每一种业态产品的特点和优势，结合目标群体的实际情况，进行现场的引导和切割。三、项目定位基于项目目前的状况，确定切实可行的项目定位1、形象定位“世界的建筑，繁华的人生”2、产品定位所处区域和项目本身都有很强的升值潜力和空间，投资价值强；所有产品形态、配套设施相互依存、相互助益，形成高效、便捷的城中之城；城市高度发展后，繁华区域的必然产物，是未来城市建筑的蓝本；高效、便捷、安全的城市中央大盘，提升业主特定的身份地位；3、客群定位所面对的客户群体特征描述（1）对五里河区域有较强的认同感，看重区域的投资价值；（2）喜欢城市中心的繁华、热爱热闹、接受新鲜事物的欲望比较强烈；（3）看重时间与效率，厌烦把更多的时间浪费在不必要的交通上；（4）有过大城市游历和工作经验，认同建筑综合体的产品形态；四、推广策略整体地位拔高，打产品概念牌，活动打造声势，舆论渗透市场1、策略阐述加大户外长效媒体，将项目整体形象和地位抬升至五里河的标杆性高度，以领袖的气势立足市场。在整体拔高的同时，需要进行逐渐的市场渗透。因此要求在项目各分产品原有概念的基础上，分别拟出新的或更深更高的概念，赋予项目新的特征和形象，...
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