本项目:联排、双拼、叠加百仕达5期(大平面）淘金山（四房为主）星河丹堤E区（高层大平面）D区103套别墅联泰红树湾（独栋/联排/叠加）天琴湾（独栋）中信红树湾五期（250平米平面）曦城二期（独栋、双拼、联排）凯旋湾（独栋）深业紫麟山（250-280TH/平面）公园大地（160平米平面、复式）卓越维港（240-300平面/TH）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科城四期御水湾（62套）——与本项目联排形成竞争竞争对手锁定第五园三期叠加别墅（70套）——与本项目叠加形成竞争万科东海岸四期（31套）月亮湾别墅（独栋、双拼、联排）万科清林径（200多联排）泛竞争无竞争边缘竞争下游替代品目标客户不属于同一财富层级目标客户来源区域有较大差异竞争分析直接竞争竞争对手分析——万科城分类面积区间单套总价(万元)均价(元)总套数销售套数剩余套数联排端户235-2441012-114142445463853联排中间户211-246719-9033682945双拼256-2691287-17845831426188景院别墅178-185591-6623366240391产品构成、价格及销售200平米以下的景院别墅总价在600万左右，客户认可度较高，目前已经基本销售告罄。双拼单位总量26套，目前已经仅余8套，销售压力不大。而62套剩余单位中的53套全部为联排别墅，总价区间在700-1100万之间。从10月到12月的销售情况来看，在周周有活动、广告投放不断的情况下，万科城平均每星期销售该种联排户型一套，销售业绩属于2007年下半年别墅销售中最佳者。对本项目的联排别墅销售构成直接竞争。后市监测：万科城08年销售重点在高层的销售，将推出最后的678套高层产品，预计4月份第一批单位推出市场。后续产品对本项目别墅不构成竞争关系。联排端户TATCTD面积(平方米)245245245赠送面积比1~1.11.0~1.5户型优势U型3面庭院7.2开间挑高厅堂半地下室双套房、双车库Ｅ型３面庭院，7.5米开间挑高厅堂送夹层，半地下室双套房，车库.单价42445总价1012-1141万联排中间户TBTCTD面积(平方米)215245245赠送面积比0.8~0.91.0~1.5户型优势前庭中院6.3开间挑高厅堂半地下室双套房、车库与端头户型相比庭院面积略小其余卖点相同单价36829总价719-903万联排端户面积(平方米)232-240赠送面积比1~1.02户型优势客厅连接超大露台，并附带内院和后院。后院有独立的出入口，主卧室套间独立设置，南北通透，附带超大露台。单价50000总价1064-1300万联排中间户面积(平方米)159-202赠送面积比0.7-0.9户型优势每户均有前院、内院（双内院设计）和侧院。主卧室套间独立设置，南北通透，附带露台。单价40000总价610-1028万竞争对手分析——万科城产品对比：产品差异性不大，但相同总价在万科城可以买到更大面积，万科城以性价比胜出。万科城大山地竞争对手分析——第五园产品构成、价格及销售类型房型面积区间总价均价总套数销售套数剩余套数叠院别墅1层145297万205004029112层133215万1620040337复式3层168290万17300401921叠院133平米的2层总价在200万出头，价格低消化最快，目前仅剩7套，一层总价在300万左右，由于其户型优势目前销售速度也很快剩11套，目前剩余的1层、复式3层共计32套叠院面积及价格与大山地的叠加别墅有一定的类似度，将对本项目的叠加别墅产生一定的冲击。第五园三期叠院11月24日开盘，开盘当天销售约30套，截至到08年1月3日为止已经销售81套一个多月的时间其销售速度是相当好的，主要原因为其价格的市场接受度高。后市监测：此次推出的叠院是第五园最后的叠院产品,四期产品以高层为主，和大山地别墅不存在竞争关系。竞争对手分析——第五园产品对比：第五园产品与大山地差距明显，但胜在低价。第五园1F2F3F面积(平方米)145133168赠送面积比0.750.50.47户型优势送50平方米的地下室和60平方米的花园赠送40平方米的地下室和30平方米的露台赠送80平方米的露台和屋顶花园拥有2个错落式花园院落；小院入户，独立玄关；赠送大面积地下室及露台，主人房设独立更衣室单价205001620017300总价297万215万290万大山地1F-2F3F-5F面积(平方米)150158赠送面积比0.870.5~0.6户型优势前院、环抱式侧院和后院设计，赠送半地下室，餐厅双层高挑空客厅层高3.9m，底层住宅从南侧入户，先进入自家的院落然...
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