（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）交通运输用地特殊用地水域及水利设施用地一级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南,规划用途为二类居住用地(R2)。根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于500m距小区级商服中心小于500～1000m距小区级商服中心小于1000～1500m距小区级商服中心小于1500～2000m距小区级商服中心大于2000m街道等级生活型主干道混合型主干道交通主干道生活次干道支路交通条件距主干道距离>2000m1500～2000m1200～1500m800～1200m<1000m距公共交通设施距离有4路以上路公交车通有3-4路公交车通有2-3路公交车通有1-2路公交车通有1路以下公交车通距汽车站距离<2500m2500～3000m3000～3500m3500～4000m>4000m基础设施条件供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低公用设施条件距中学距离<1000m1000～1500m1500～2000m2000～2500m>2500m距小学距离<1000m1000～1500m1500～2000m2000～2500m>2500m距幼儿园距离<300m300～600m600～900m900～1300m>1300m距医院距离<1000m1000～1500m1500～2000m2000～2500m>2500m距菜市场距离<800m800～1300m1300～1800m1800～2500m>2500m...
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