房地产估价报告估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估委托单位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司估价人员:任伟汪少荣估价日期：二○○八年一月二十九日至二○○八年二月十五日估价报告编号:金房[2008B]估字第1016号目录致委托方函.............................................................1估价师声明............................................................18估价的假设和限制条件..................................................19房地产估价结果报告....................................................23一、委托方.......................................................23二、估价方.......................................................23三、估价对象.....................................................23四、估价目的.....................................................40五、估价时点.....................................................40六、价值定义.....................................................40七、估价依据.....................................................41八、估价原则.....................................................42九、估价方法.....................................................43十、估价结果.....................................................44十二、估价作业日期...............................................47十三、估价报告应用的有效期.......................................47十四、有关说明、提示与建议.......................................47房地产估价技术报告....................................................49一、个别因素分析.................................................49二、区域因素分析.................................................65三、市场背景分析.................................................67四、最高最佳使用分析.............................................70五、房地产信贷风险分析...........................................71六、估价方法选用.................................................77七、估价测算过程.................................................78八、估价结果确定................................................105附件...............................................................108第2页共114页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共114页致委托方函壹瓶房地产开发（北京）有限公司:受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。一、估价对象的确定（一）建设项目的概况根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007出）第01079号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。根据委托方提供的《委托评估函》，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工...
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