第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共46页以下内容仅对我们目前掌握和了解的政策法规和信息资料负责，不作为贵司未来决策的依据。“三亚创意新城”投资开发项目前瞻性总体法律分析报告广东广和律师事务所合伙人兰天律师深圳市中兴国际投资有限公司：受贵司的邀请，基于我们对“三亚创意新城”投资开发项目（下称该项目）的兴趣和信心，以及该项目法律事务的复杂性、综合性、长期性和挑战性，我们试图依照现行国家法律、法规和地方性法规、规章和政策的规定，结合该项目合作框架协议等有关资料和信息所反映客观情况，就其法律事务的内容、风险和解决方案做以专业的研究和汇报，以期保障贵司的合法权益和应有利益，使该项目按照既定规划和预期顺利进行。由于我们目前所掌握的该项目的资料信息有限，如有可能，报告未涉及到的内容将随着我们对该项目的逐渐深入了解再做论述。一、土地开发部分1、三亚市人民政府的土地征用审批权限第2页共46页第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共46页法律规定：依照《土地管理法》的有关规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，均需国务院批准。该项目占地约12平方公里，不仅可能涉及基本农田，而且即使不涉及基本农田，也已大大超过35公顷耕地和70公顷其他土地的范围，不可避免地需报国务院批准。另征用上述规定以外的土地的，也是由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。这样，三亚市人民政府在土地征用方面是没有审批权的，只有在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以行使批准权。法律风险：根据上述法律规定，三亚市人民政府作为《土地管理法》中界定的市、县一级的人民政府，没有农用地转为建设用的批准权，那么，该项目的农用地转为建设用地的征地申请，就需报国务院（省人民政府）批准，而国务院（省人民政府）会否对如此超大型投资开发项目的征地申请确定地、快速地批准，则具有极大的不确定性；在目前国家严格控制建设开发用地规模、打击房地产开发建设用地囤积行为，控制和停止豪华住宅建设用地审批的政策形势下，对该项目征地和未来超常建设用地的报批工作，都有可能产生消极影响。风险防范：思路一、从征地权限和程序上入手首先，通过三亚市人民政府或海南省人民政府，能否将征地范第3页共46页第2页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共46页围内的基本农地以特别通道确定地、快速地报国务院批准；其次，将征地范围内的基本农田以外的耕地和其他土地的范围分别控制在35公顷和70公顷内，分块、分批申请，尽量控制在海南省人民政府的批准范围内；再次，如有必要，可否将该项目规划为符合省一级人民政府征地审批权限范围内的不同地块，分别报批后，一揽子受让给贵司后进行开发建设。思路二、从贵司法律风险防范上入手首先，在双方的合作合同中，明确约定土地征用审批工作的申请义务属于三亚市人民政府，设立土地征用申请进程时间表，设置违反合同约定的违约责任。其次，控制贵司在土地征用获得批准前的资金投入量和投入节奏，如有必要，可要求三亚市人民政府提供合法有效的担保形式，如提供另外土地、物业予以抵押担保等。2、拆迁安置方案对贵司的影响法律规定：根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当向房屋拆迁主管部门提出申请，取得拆迁许可证。而拆迁申请书必须提交的附件包括：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁安置资金的证明。法律风险：第4页共46页第3页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共46页风险一、建设项目、用地手续需获得前置批准建设项目、用地手续需获得前置批准，是拆迁安置申请获得批准的先决条件，由于拆迁安置方案的编制和实施涉及的关系复杂、工作量大、且易引发群体性事件，所以如果建设项目、用地手续迟缓办理，就会影响到拆迁安置工作的顺利进行，进而影响到整个投资开发建设的进度。风险二、拆迁安置方案成本...
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