“住进去”不等于“住下来”购房不过户的法律风险房屋属于不动产，按照我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在房屋买卖中，即便买受人按照合同商定住进了购置的房屋，假设没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险，难以保障在购置的房屋内长期“住下来”。风险一：枉替别人还贷款房屋遭恶意出售2000年，刘某与王某签订了房屋买卖合同后，按照商定支付了3万元首付款，然后便搬进了购置的房屋并以王某的名义每月归还银行贷款。2012年，在立即还清银行贷款办理房屋过户手续时，刘某却觉察王某又将本人住了近13年的房屋出售给了第三人崔某，同时崔某已办理了房屋过户手续，本人枉替王某还了13年的贷款。法官提示：上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖”情形。在目前市场买卖活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感受本人往常的售价卖亏了，往往利用买主没有办理登记手续的破绽，将本人名下已经出售的房屋再次出售给第三人。法官支招：假设房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么按照《合同法》第五十二条的规定，房屋买受人可以恳求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效然后要求房屋所有权人接着履行合同。假设第三人基于对房屋登记公示公信原那么的信任支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法获得了房屋所有权，那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封2013年，张某与刘某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续过程中，刘某因债务征询题，其名下待出售的房屋被法院查封，双方无法再接着办理过户手续。法官提示：在二手房上市买卖信息中，假设房屋所有权人焦急出售房屋，有的是出于换房考虑急需用钱，也有的是由于存在其他债务纠纷，担忧房屋被法院查封，而急于将名下房屋转让，存在房屋无法顺利办理过户的可能。法官支招：假设在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强迫措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。假设签订合同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务征询题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可以恳求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。风险三：签订合同不慎重房屋为无权处分在中介提供的居间效劳下，金某与刘某的代理人赵某签订了《存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，合同商定金某出资120余万元购置刘某名下的房屋，并于签约当日支付定金2万元。在办理过户手续过程中，赵某以各种理由推脱。后来得知，在签订合同时，赵某属于无权代理，同时事后也未获得刘某追认。现房屋已被刘某与赵某出售给第三人唐某，并办理了过户手续。法官提示：在二手房屋买卖中，囿于市场买卖经历欠缺或者时间本钱的考虑，有的房屋所有权人会委托别人办理相关手续，因此，买受人在签订房屋买卖合同时，一定要留意审查签约人是否为房屋所有权人，假设房屋所有权人委托别人办理相关手续，要细心查看代理人的委托权限是否包括房屋的处分权。法官支招：假设代理人未获得房屋的处分权而与别人签订了买卖合同，事后也未获得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。按照合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作者单位：北京市房山区人民法院
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