第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共11页成都市40年产权公寓市场分析一、市场整体现状1.1发展历程及现状发展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表时间地块数量（宗）总规模（亩）2007年166322008年32952009年97372010年66502011年171396各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图第2页共11页第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共11页从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。1.2供需现状2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也第3页共11页第2页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共11页因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。各方位2011年新政后商务公寓项目供销情况方位新增面积(万㎡)销售面积(万㎡)月均去化速度（万㎡/月）城东0.006.050.86城南35.3312.041.72城西15.894.680.67城北9.037.021.00城中1.971.800.26从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南和城北的月均去化都在1万㎡以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。2011城南热销典型项目项目新增供应套数新增供应面积（平米）销售套数销售面积（平米）均价（元/平米）奥克斯广场62666422.110610953.0711500城市春天70939452.91612938.9710500海洋中心0010717.8914000卡斯摩广场004863.218500莱蒙置地广场28041645.24162324.0212200香榭国际32018615.86261533.367500中海翠屏湾001447333.3311000花样年·香年广场00965931.9112000从上表可以看，城南的商务公寓市场接受度都比较高。究其原因，主要还是由于城南有大量的产业人群聚集，商务氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求，或办公、或自住、或投资。第4页共11页第3页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共11页二、城南典型案例2.1奥克斯广场基础数据项目位置高新区民丰大道西段开发商奥克斯地产楼盘类型复合地产楼层规划住宅30层，1-5层为商业面积区间50-80平米（酒店式公寓）绿化率60%容积率7.9总占地面积80亩总建筑面积56万平米总套数700套车位总车位：3374地上停车位：209个地下停车位：3165个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业物业管理戴德梁行物管费住宅：2.50元/平方米·月开盘时间2011年8月当前售价11500元/㎡优惠政...
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