黄桷坪大石杨石坪桥九龙园区奥体中心高新区石桥铺、陈家坪二郎高新区兴绿洲集团冠生园项目营销推广策略案说明：本次针对兴绿洲项目营销推广的策略，是中原公司根据市场供需状况、直接竞争对手营销推广策略、潜在竞争对手、项目产品力分析等多方面因素综合调研与分析而成；旨在为项目整体营销推广运作、项目首期营销策略提供相关的参考与指导；第一篇市场状况综述：说明：本篇章主要目的是从市场的供需结构、竞争对手的竞争对比分析、竞争对手营销推广手段及重心等方面，得出项目的区域占位、市场占位、产品占位、形象占位等重要因素，以期为项目的营销推广做出相应的策略方向参考；本篇章主要开发板块、市场供需结构、潜在供需状况、竞争对手综合分析四方面进行阐述与分析；一、从开发板块看项目的区域占位：见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块属性、交通、配套、周边现状、楼盘数量、潜在供应等方面因素进行综合分析；）各综合因素统计表：项目类别交通配套生活配套周边现状开发性质楼盘数量潜在供应中心区域★★★★★★★★★★商务、商贸旧城改造8个★黄桷坪一带★★★★★★老居住区旧城改造3个★★奥体中心★★★★★★★★新兴居住区旧城改造5个★★高新区（石）★★★★★★★★★高新园、居住旧城改造6个★★高新区★★★★居住、工业新城开发9个★★★★中心区域：杨家坪，直港大道（二）大石杨（石）★★★★★★工业旧城改造3个★★★★大石杨（九）★★★★居住、工业新城开发8个★★★★从以上表格可以看出：1）项目所处大石杨组团，属于新旧老城的联结地，城市功能目前正处于工业向居住的转型前期，其居住区的性质将伴随着周边厂矿的搬迁而逐步呈现，未来大有潜力可诉；2）项目位于石坪桥，现目前正处于工业向居住的转型期，现实人居环境不佳，但因为其属于邻近中心的旧城区，再加之工业拆迁难度不大，其潜在的居住功能属性将发展很快；3）旧城开发将伴随着政策规划板块性质的转换与城市化进程的加快而取得突破；项目正好属于此区域，其未来几年也势必会形成板块开发热点之一；综上所述，我们可以看出：项目从城市价值的角度来说，项目现实综合质素竞争力不强，竞争能力有限；但其发展潜力较大，可以进行相关的引导；因此，在推广上我们将坚持：城中心，未来人居生活领地的板块定位；这样的定位，有利突出拉近项目与城市中心距离，规避现实值不足，提升客户对区域前景的信心；二、从市场供需、竞争状况看项目的市场占位：见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块在售楼的产品线、价格去化、目标群体方面因素进行综合分析；区域板块主要在售项目产品线分析价格、去化状况目标群体来源规模物业形态户型（㎡开发商居住指数单价/㎡总价开盘日期未推售方量中心区域盾字·九龙都9万㎡高层公寓23—101★★★3800元13—42万2005年尾盘居家物业：盛世华城、九龙湾，主要来自于九龙坡、南坪等；其他多为投资性居住物业，客户来访量较广盛世华城37万㎡住宅/办公19—113★★★★★★★3800元30—40万2004年推售15万方百康年·世纪门850户公寓35—72㎡★★★★★★4200元2004年尾盘晋愉·九龙湾17万㎡住宅44—104㎡★★★★★★★3300元15—32万2006年余17万方西城天街25万㎡公寓、办公不详★★★★★★★★★不详不详未开盘余25万方大石杨（石坪桥上创·雅园300余套高层、多层44—89㎡★★3100元13—20万未开盘300余套居家性物业，其主要客户来自于九龙坡、周边拆迁人群，中青年骏逸新视界34万㎡高层、小高层75—118㎡★★★★★★★★★3300元23—35万2004年尾盘余200套地博春天10万余㎡高层公寓35—89㎡★★★★★3100元20万以内2006．10大石杨（九龙园绿韵康城30万方住宅70—118㎡★★★★★★★★★★3500元25—42万2006．8尾盘此区域主要以高品质居住社区为主，主要客户来自于九龙坡、风和日丽14万方住宅、商业28—105㎡★★★★★★★3300元10—35万未开盘14万方高新区，其他来自南坪等区域，多为中年为主；部分小楼盘以青年为主玫隆城10万方住宅★★★★★不详不详未开盘10万方彩云小镇7万方住宅55—95㎡★★★★★不详不详未开盘7万方绿澜...
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