书香门第营销策划建议第一章项目分析一、项目概况（1）项目地理位置地理位置一般，属于日照一中附近地段，位于日照一中西、老日照大集的位置。与即将建好的城建文曲园相邻。（2）项目性质及规模项目占地较小，为多层住宅，前后三栋。（3）地块现状地块形状呈规则长方形，场地现在已经平整，可马上动工。二、项目SWOT分析（一）项目优势分析（1）日照市房地产的大环境很好，产品层次分明，各种层次的产品都很丰富，正好满足不同需求的人，只要产品定位准确基本上不会出现滞销现象。（2）日照市近几年来的飞快发展，造就了一大批中产阶级，看看马路上日益增加的汽车就可以看出，所谓的有钱人现在是越来越多了，这样就造成了强大的购买力，也就为本项目的顺利销售奠定一个良好的基础。（3）位势:本项目的地理位置虽然一般，但本项目东靠日照一中，南临营子河，是老日照大集所处位置。所以方便以后购房家庭的孩子上学问题。（4）交通：仅靠日照城西的主干道日照北路（204国道），距离长途汽车站、个体西站都较紧，出行乘车都比较方便。（5）配套：政府机关:工商分局医院：市医院银行：中国农业银行商业：日照银座商城、百货大楼、开泰购物广场、太阳城市场学校：日照一中、实验中学、实验小学、城北小学、城北中学、日照师范生活：电信局、邮电局、移动营业厅、联通营业厅、药店诊所、各类型各层次的饭店、宾馆等休闲：一中前公园、脉动年华随着日照市城市化进程的加快，特别是日照加快对城西的建设，对城西的基础建设的投入加大，城西的变化是很快的。这也促使了更多的人需要改善居住条件，增加了商品房的需求。（二）项目劣势分析（1）主要竞争楼盘为文曲园和富康宜家（市调表见附件）相对竞争楼盘我们没有太多的优势。富康宜家相对价格较为便宜，而文曲园为准现房销售。（2）本项目开发规模较小，客户在购买时会有所顾虑。（3）客户群体有所局限，主要为老城区城北居民。（4）规模较小而无法展示出规模上的优势。卖点上明显降低，小区的建设、景观、物业等则无法体现优越。（5）期房，没有样板间。三、目标客户群定位分析1．目标客户群的定位以日照一中教师、城北居民、城西居民、为小孩上学陪读家庭等等的消费者为主，还有就是以本项目的价格和品质来吸引高科园工作的消费者。2．目标消费者特征（1）分布区域：城北和城西消费者为主，其他为辅。（2）年龄：集中在25—45岁为主，45—65岁为辅。（3）需求：以两室两厅为主，三室两厅为辅。（4）置业状态：本地一次置业的居民为主，以二次置业的居民为辅。（5）收入：家庭年收入4万——6万之间的中等及中等偏高收入阶层人士为主。3．消费者需求动机（1）现住宅功能无法满足需要或住宅面积太小，配套不完善，环境差等众多因素，希望改换新的居住环境或着想换大一点房子的。（2）考虑孩子上学陪读问题的。（3）在附近上班的，图上班方便的。（4）结婚用或者婚后依然和老人住在一起想自立门户的。（5）城市化进程的作用。（6）看重升值潜力，纯粹投资的。第二章项目策划根据日照市老城区的现状，结合本项目的自身情况，建议将本项目定位为：集居住、教育、景观为一体的小型高档社区。一、项目推广名一个项目的推广名称，对一个项目来说至关重要，就像一个名字对孩子来讲一样，因为名称将伴随他们一生，从小区的名称包装上，要显现出现代、前卫、高层次和与众不同，本项目定名为“书香门第”显示了项目的最大卖点紧邻学府日照一中。二、打造和突出卖点建议因为本小区规模较小，地理位置也不是特别的优越，因此无法从区位上、规模上、环境上、小区景观上，大型配套设施上等等硬件上面突出卖点，但小区决不能没有卖点，因此我们应该自主打造小区卖点。（1）打造文化主题，让小区有自己的灵魂本项目采用“书香门第”做为项目名，我们可以在“书香门第”这几个字上做文章。在楼于楼之间建一些小型的古典式长廊、书桌、和一些小型的具有文化氛围的雕塑等。也可以让我们的小区的一些外墙装饰、楼道里装饰、大门装饰等都显示出我们的主题“书香门第”。（2）突出现有最大卖点——紧邻日照一中本项目紧邻日照最好的高中——日照一中，这就是我们最...
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