在海中泱在水一方————莱钢建设中海城一期营销策划报告易居中国2008年8月目录前言第一章我们面临的环境分析…………………………………………………5-7一、滨州市场宏观环境……………………………………………………5二、别墅市场宏观环境……………………………………………………5三、区域内市场特征………………………………………………………6四、项目所处环境总结……………………………………………………7五、对于项目现阶段营销思路的思考………………………………………7第二章项目SWOT分析………………………………………………………8-12一、项目优势（Strength）分析……………………………………………8二、项目劣势（Weakness）分析……………………………………………9三、项目机会(Opportunity)分析…………………………………………10四、项目威胁(Threat)分析………………………………………………11五、项目SWOT分析总结…………………………………………………12第三章项目定位……………………………………………………………13-27一、项目客群定位………………………………………………………13二、产品价格定位………………………………………………………22三、案名建议……………………………………………………………23四、项目整体市场定位……………………………………………………26五、项目一期市场定位……………………………………………………26六、项目一期形象定位……………………………………………………27七、项目推广语及卖点提炼………………………………………………27第四章我们要做的工作……………………………………………………29-42一、充分认识一期的重要性………………………………………………29二、地盘包装……………………………………………………………30三、售楼处包装……………………………………………………………32四、样板区包装……………………………………………………………33五、产品品质提升建议……………………………………………………35六、交房标准的细节处理…………………………………………………36七、产品外部景观环境的提升……………………………………………37八、物业服务模式建议……………………………………………………38九、关于整体推广节奏的思考………………………………………………39十、开盘的时机……………………………………………………………40十一、开盘前具体工作安排…………………………………………………41第五章销售执行………………………………………………………………43-60一、营销推广的总体理念……………………………………………………43二、一期销售阶段的划分……………………………………………………44三、销售阶段具体动作分解…………………………………………………47四、项目一期阶段推广费用预算……………………………………………58本报告的相关附件：附件1：滨州市场宏观环境分析……………………………………………60附件2：区域市场分析……………………………………………………65附件3：目标客户分析……………………………………………………81附件4：项目定价体系说明………………………………………………88附件5：滨州当地的主要推广通路…………………………………………94附件6售楼处物料清单…………………………………………………100本报告的原则与思路：前言1、实现目标客群对本项目的高度认可；2、实现本项目产品的有效提升；3、提升本项目在滨州房地产市场中的影响；4、项目一期的成功销售对于项目整体的开发运作至关重要；第一章、我们面临的环境分析一、滨州市场宏观环境房地产市场观望气氛已经呈现全国态势。从对滨州本地房地产市场的调查来看，滨州房地产市场的观望态势也进一步增强，将严重影响本项目去化速度。“四环五海”的组团式格局已经形成，未来滨州市区的发展方向将向西发展，以中海为中心区域的新城市将成为滨州市未来几年的重点发展方向。05年后房地产发展速度放慢，由于土地成本的不断上升，开发收益...
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