房价问题与走势分析2005年以来人们对房地产业的不满主要在于房价“过快上涨”，温家宝总理在2006年《政府工作报告》中再次要求继续解决部分城市“房价上涨过快的问题”。一、房价上涨的主要原因是供不应求谈到房价过快上涨。有的部门首先声明“不是土地涨价因素造成的”，其实土地涨价怎么没有影响？对比分析国外与我国的房价结构，可以看到本来我国大城市土地费用所占房价比率就高、而用于建设安装的费用比率比较低，现在土地拍卖涨价又加大了土地因素影响房价的比率。房价上涨是各项综合因素作用的结果。其中至少包括三项因素：1、“成本推进房价”——包括拆迁费用增加、钢材水泥一度大幅度涨价，这使得地价上涨只是房价上涨因素之一；2、标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本，据统计有些地方标准提升的因素占到房价的15%；3、更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系，我们看2004年的统计数据，明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。为什么出现供不应求？除了市场持续旺销之外，主要是在前一阶段国家实行“严把土地、资金这两个龙头”的经济调控中，有关部门采取了“过度调控”的措施。“过度调控”就是调控力度过大，各部门争相出台抑制房地产的政策措施，有的出手太重。受到这样大的抑制，房屋产出当然就减少，比如北京2004年平均一天推出两三个新盘销售，而现在两三天只推出一个新盘，居民排队或者托人抢楼号。在供应不足情况下企业当然惜售，推动房价继续过快上涨是必然的。二、如何看待“投资性购房”2005年社会舆论严厉批判“投资性购房”，说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢？因为现在只有购房才可以让财产不贬值。2004年中国全国物价指数上涨3.9%，居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元；存在银行一年利息2.25元，缴了利息税还剩1.8元，缩水2.1元；2004年物价指数上涨1.8%，是“零利息率”，但是其中没有包括房屋价格上涨等因素。那么买股票呢？我国股票市场是“新低又创新低”，真的去买股票可能血本无归！上海有个美发师傅自己开店，有钱了连续买卖七套房屋，现在已经有能力买上千万元的房；北京有个足底按摩师傅，父子两人攒了十六万元，结果炒股票丢掉十二万元，靠给人捏脚什么时候能挣回来？“两个师傅”境遇的对比令人深思。近几年股价下跌已使全国股民平均每户损失1.3万元。于是现在就没有人再去指责股市了，人们对它已经很无奈了。媒体和舆论一致转向指责“投资性购房”，愤慨的是在中国居然还有这样一种投资手段，能够使居民的家庭财产保值甚至增值！于是一涌而上批评房地产。同样的事情发生在国外，人们为此而欢呼庆幸。如美国在2001年至2002年股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值，使得美国平均每套房屋增值3.5万美元，因此保持住了居民的消费信心。欧洲和日本发生了同样的情况。为此英国《经济学人》杂志刊登文章欢呼《TheHousesThatSavedtheWorld》(“房屋拯救了世界”)。在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失，成为居民家庭财产的唯一“避风港”。三、“抑制过快上涨”不是要“房价降下来”应当明确的是，“抑制房价过快上涨”与要“房价降下来”是不一样的，房价真的下降了对于经济发展和人民生活好处大还是危害大？肯定地说是危害大。我认为只有定位于“房价基本稳定”和“稳中有升”，定位于“降升幅而不是降房价”才是正确的。1997年以前香港由于多种原因楼价飞涨，刚刚回归就遇到亚洲金融风暴的打击，加之在这之前对于楼市价格调控的政策力度过大，造成了悲剧性的后果。在六年时间里香港楼市价格一跌再跌，到2003年8月跌掉68.7%。董建华先生2004年春节跟我说：“我们香港很不幸，金融风暴使楼价下跌了60%，受非典影响又下跌了10%，总共下跌了70%。”造成所有家庭都遭受了损失，十多万家庭成为“负资产”。本来特区政府希望楼市价格降低会减少购买者负担，增强香港的经济竞争力，结果却严重影响到股市、就业和整个经济。在这种情况下应该怎么办？只有设法减少供应量和房屋存量。香港政府宣布几年...
