（一）项目地理位置评估项目位置鄂州市武昌大道东段（市水利局旁）市场现状及项目评估鄂州市在售楼盘分布主要集中在三大版块，老城区版块、沿江版块和新鄂高新区版块。总体看来沿江版块的销售均价比新鄂高版块的均价高。沿江版块总体均价约在1900元/m2左右，新鄂高版块均价在1350元/m2左右（但个别高档楼盘如洋澜国际康城和黄金水岸价格明显高出其他项目许多，均价在1800-2000元/m2左右）。下面对这两大版块作具体分析，以供项目定价作借鉴。沿江版块在售楼盘调查对象一共4个，除长江天下目前在售一期是多层外，其余三个楼盘为高层。这一板块的优势在于依托长江这一天然景观，将江景文化作为独一无二的宣传卖点，在加上个别楼盘的炒作，将这一天然的优势发挥的较为淋漓尽致，无形中抬升了这一区域房价，加上江堤园林绿化长廊及江滩公园的逐步建成，景色更加怡人卖点更加突出，另外这一版块属于老城区，距离武昌大道老商业圈非常近，商业历史文化沉淀久远，种种因素使得这一区域房价升值潜力和上涨空间都相当大。个别楼盘如裕江花园沿江高层均价达到2000元/m2左右。楼盘品质也不断提升，如长江天下、裕江花园规模大，小区景观设计新颖。引入先进物业管理，再加上环保节能材料的应用等，都极大的带动了这区域楼盘品质的提高，同时对这一区域局部房价的提升起到了推波助澜的作用。新鄂高版块发展势头也迅猛，是鄂州市向外沿发展的新区，也是新一代人口集中居住的区域，这一版块发展空间大，文化氛围浓厚，楼盘众多，品质高、规模大，竞争也较为激烈。但毕竟是新区，人气不是很旺，相比沿江版块均价稍低，整体均价在1400元/m2左右。代表性的楼盘有，福源花园、弘华苑、华堂景苑，鑫华苑等。少数不成规模的单体楼盘均价更低，在1200元/m2左右。销售状况普遍良好，面积在140m2以内的户型基本不愁销，滞销的户型普遍在150m2以上及超大复式楼。但宣传销售方式单一，楼盘素质普遍不高，真正叫的响的品质较高的楼盘也就两三个。本项目虽属临江版块，但地理位置较偏，远离临江绿化长廊，观江效果不明显，不具备如长江天下，裕江花园的先天优势。外围环境较差，发展势头不如新鄂高版块。但本项目规模大，紧邻鄂黄大桥，具备一定的发展空间和炒作空间，通过独特市场细分和市场定位，也能打造成鄂州名盘。（二）、项目经济技术指标及相关销售参数规划用地面积：总建筑面积：基底面积：建筑容积率：建筑密度：绿地率：缓坡坡度：0楼宇各栋地基与地平面落差为：米一期三栋1#楼面积：2#楼面积：；3#楼面积：二期栋4#楼面积：5#楼面积：6#楼面积：（三）项目销售周期预估预热准备期：售楼部进场---2007年7月31日金卡发行期：2007年8月1日—10月31日认购期：2007年11月1日—12月31日强销期：2008年1月1日—5月31日持续期：2008年6月1日—8月31日清盘期：2008年9月1日—售完备注：1、销售周期全长15个月。2、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及认购情况等因素影响，可随之调整。正式开盘可提前或滞后，由售卡情况和客户积累情况决定，基本上在客户登记量达到房源的3倍或者售卡数达到总数的50%以上。（四）园林景观营造建议在种植景观上，建议充分利用项目地块的三维自然空间，结合江、湖水景，营造出立体的层次感。一、在小区主入口（叠泉水幕）两侧种植6—8颗高6米以上，树径20㎝的乔冠而又类树木（比如桂花），在其周围种植低蒲冠、花卉、草本等植物，借此与叠泉水幕遥相辉映，同时也体现出主题命名中的“年轻充满活力”的意境；二、营造的第二个重点在缓坡内壁，这里是本案中心的横向景观面，也是最大的横向景观。缓坡内壁有三种可行方案：1、在内壁上种植藤类、草类或花卉类植物，此种方法较为普遍，成本造价也较低廉，效果一般；2、在内壁上建造大块山石，利用水泥统一抹面配以喷泉，展现山石突兀与水幕相融恢弘效果。3、攀藤类、草类、花卉、山石内壁分段营造，并辅以4—6个体现时代感的浮雕，这类方法可提高楼盘品质，营造的效果更能对项目售价作强有力的支撑。三、解决好小区功能配套上几个方面的问题：1、停车场问题：建议每栋底层设计成室内停车场，外面预计一定车位做...
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