2006年北京土地市场的四大趋势2006年北京土地市场的四大趋势文/林洁最近我常常被业内朋友问到的问题是，“今年北京的房价是涨是跌？”“今年北京的土地供应会有哪些新情况？”对于前一个问题，伟业的年度预测中已公开回答过，即2006年北京的房价将会有20%的涨幅。而后一个问题，也正是目前业内关注和争论的焦点，在此借新地产谈一下我们的看法。供应是否有效才是关键在北京的开发商中，“地荒论”的提法已有时日，但始终遭到国土局有关官员的断然驳斥，各执一词。而对于“是地价抬高了房价，还是房价拉高了地价”这个问题，也因陷入了一场“鸡生蛋，蛋生鸡”式的辩论而至今未达成共识。以我们的了解，2005年紧张的土地供应，确实是房价上涨的重要原因。除此之外，还有一个原因也不容忽视，即2005年5月政府出台的宏观调控政策，使人们经过一段时间的持币待购之后，出现需求的集中释放，致使北京房价在经过一个短暂的相持阶段后出现反弹。据媒体报道称2005年北京国土局只完成了有偿出让用地计划的1/3，因此直接导致了房价的疯涨。但国土局出让处在2005年末宣称当年的供地计划已完成了90%，并没有给房价带来多大影响。在这里，双方所指并非同一数据。2005年的供地计划总量是6500公顷，国土局所说的完成是指整体上的90%，其基数是包括了4000公顷的基础设施、奥运建设用地和2500公顷的有偿出让用地的整体概念，而2500公顷中又包括1750公顷的住宅用地。具体到用于住宅的有偿土地出让计划的完成比例，尚未公布正式的官方统计数据。4000公顷的基础设施和奥运建设用地供应的完成程度与今年的楼市关系不大，但有偿出让用地的实际供应情况与计划出入很大这个既成事实，将直接给今年的北京房价带来影响，这是谁都不可否认的。还有一个事实容易被忽略，即有偿出让用地又分为招拍挂用地和协议出让用地。也就是说，按照媒体所说的，完成了有偿出让计划的1/3，还不是这2500公顷的1/3，而是要比2500公顷少一些。在北京国土局最新透露的2006供地计划中，住宅用地是1590公顷，比2005年减少约10%。其实，这个结果并不意外。因为目前北京国土局并不认为土地供应紧张，他们认为“8•31”大限前放出了数千公顷的土地，那么出于土地集约利用的要求，现在就要用控制土地供应节奏的办法，把这批存量土地给逼出来。对此我们认为，持有这批存量土地的大多数开发公司，并不是在“捂盘”，而是出于各种原因无法投入市场。众所周知，有很多项目因为拆迁问题难以解决而陷入了停滞状态，也有相当部分土地是生地，没有实现“七通一平”，无法立即开发，也不排除有一些开发商拿到了地，但没钱开发。换言之，政府很难按照自己的意愿将这部分存量土地纳入到供地计划中来。所以关键是要看有效供应量。这里所说的有效供应是指“七通一平”的熟地。我们经常说到供应，但是否有效呢？实际上，目前有效供应面临着重大的压力。不过，年初以来国土部门密集出台了一些政策，预示着今后的土地政策的制定和实施将会越来越谨慎。对于存量土地，极有可能会系统地加以处理，真正把闲置的土地收回来，不要小看政府的决心。这是我们认为2006年与2005年相比而言的一个显著变化。郊区大盘开发渐成主流从住宅用地出让的区域分布来看，郊区化的趋势很明显。这里面存在两方面的原因：一方面，四、五环内有效供应越来越少，出现了区域饱和的现象，而且考虑到拆迁的经济和社会问题，政府部门面临的压力相当大；另一方面，“两轴两带多中心，大力发展卫星城”的规划，也给郊区土地带来了机遇。根据北京市城市总体规划，通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义等将成为重点发展的卫星城，随着卫星城详细规划的出台，土地资源将源源不断释放出来。在2005年的供地计划中，已经对顺义、通州、亦庄三座新城进行“重点照顾”，三地的土地供应量分别为400公顷、390公顷和450公顷。用不了多长时间，现在的郊区就不再是有钱人购置别墅或低密度住宅的区域了，而将是主流的住宅区，综合、多元化的居住社区会慢慢形成，以集合式的住宅满足社会主流需求。实质上，就是从高端过渡到小城镇的综合开发。当然，到时候，我们从案名就可以看出来，例如不会叫某某别墅区...
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