第１页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第１页共16页"Zl�൜൜൜൰ைைைைைைைைைைைைைைைை�䐜䐜䐜8䑔d䒸ˬ൰䞰䟆"儱儱儱䟨䟨䟨좇좇좇좇좇좇좇$좇Ƞ좇:좇-൜儱休Ƞ儱尊轩180LIVINGHOTEL闸北华龙大厦营销策划执行报告第２页共16页第１页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第２页共16页2004年9月联系人：上海地产精英shanghaining@126.com第一部分产品概述一、本案项目名称华龙大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。三、本案基本数据总占地面积：2570平方米第３页共16页第２页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第３页共16页总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米容积率：4.99建筑高度：56.4米停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米；酒店单元间----25.94平方米单元45.4平方米单元商业地产50年用地性质。第二部分市场分析早期小户型公寓产品商圈发展景观改造市政建设交通拓建户型单一，产品力不强第４页共16页第３页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第４页共16页各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓）市场供需方面2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。在供给量迅猛增加的背产品演变多元化产品形态功能完善，附加值提高。酒店式公寓产权式酒店第５页共16页第４页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第５页共16页景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。市场趋于供需平衡。产品方面看产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。价格方面看由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等。由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格。客源方面早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数第６页共16页第５页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第６页共16页消费群体，投资客比例大幅上升。30-50岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。所谓的区域客已不明显。2003年，该类产品供应量的持续上升，已使供需达到相对平衡格局。此外，由于过渡的放量使得小户型投资回报率下浮，前景不再光明，投资客抛盘现象明显。另一方面，2003年底推出带包租的酒店式公寓及产权式酒店（美丽园大酒店），由于品质高、回报稳定、风险小等优势，一推出就受到市场的青睐，市场反应火爆。随着小户型市场的发展及日趋成熟、规范，高品质、高服务、高管理、高回报的小户型产品将成为今后市场的热点。第三部分SWOT分析一、优势分析1、地理位置处于交通便捷，商业较为繁华地段基地周边拥有多条公交线路，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线（汶水路站）经过区域附近，可以在较短的时间内直达市区；紧邻大润发超市和肯德基专卖店，几个大型专业市场（欧培德）等。周边拥有充分的人气。第７页共16页第６页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第７页共16页2、分隔面积小，利于总价控制有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。3、产品在本区域内具有稀缺性本案所处整个...
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