第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共33页聊城开发区商业地产项目市场调研报告第一部分项目概况一、项目区位分析项目位于聊城市经济开发区，宁庄村西邻，四周有城市道路环围，西部不远为开发区南北向城市主干道——中华路；南部紧邻开发区城市主干道——东昌路；项目距离开发区管委会1.5公里，距离开发区繁华区相对较远。项目距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利，交通区位较佳。二、项目自身基本情况（一）项目地形地貌该项目地面较为平整，南部盖有工地简易房，无其他建筑物，比较利于开发。（二）项目土地指标项目共约500亩，四周需要退还城市公共绿化带，约115亩；项目南部紧邻东昌路有商业用地6.3万㎡（约94.5亩），其余为工业用地约290.5亩。商业用地规划容积率：1.0-2.0。据合作方介绍，如果前期的商业用地开发得力，后期北部的工业用地可想办法变更为商住类或者住宅类用地。三、项目周边环境与配套第2页共33页第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共33页（一）项目周边环境项目北边是开发区工业厂房；东边是紧邻的宁庄村和农地；东南方向为农田；南部有居民安置区和厂房；西南方向为中国国电职工居住项目（在建）和居民安置房；西部紧邻中国国电办公区，以及开发区CBD商务区项目（在建）。（二）项目周边生活配套情况中小学：世纪园学校、东昌高级中学；大学：聊城大学东昌学院；医院：胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等；第3页共33页第2页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共33页行政配套：开发区人民法院、开发区管委会等；超市：百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等；酒店：昆仑大酒店等；银行：农行、建行、工行、信用社等；其他：会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等；小结交通较为便利。项目位于聊城市经济开发区繁华区偏东位置，南边紧邻开发区城市主干道东昌路，开发区东扩规划势在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。目前周边的商业和生活配套目前较为缺乏，但项目四周都是城市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。第二部分城市发展背景分析一、烟台社会经济指标分析（一）聊城市近5年GDP总量和人均GDP变化聊城市近5年GDP年均增长12.9%，增长速度高于全国平均速度。2011年，聊城市的GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省排名15位，仅高于临沂和菏泽。聊城市的经济发展水平不高，经济实力有待进一步加强。聊城市近5年GDP总量和人均GDP变化1022.961250.31378.41622.41905.21853122556246132774732902050010001500200025002007年2008年2009年2010年2011年亿元05000100001500020000250003000035000元GDP总量（亿元）人均GDP（元）第4页共33页第3页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共33页（二）聊城市近5年社会固定资产投资变化聊城市社会固定资产投资快速增长，尤其是2007年-2009年，增长率直线上升。2011年的固定资产投资额增长变缓，增长率下滑到17.3%。主要原因是第二产业固定资产投资明显减少，房地产开发投资仅增长了0.9%。（三）聊城市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出变化聊城市城镇人口的人均可支配收入和消费性支出逐年增长，但整体情况仍落后于省内平均水平。并且收入和支出的差值有拉大趋势，2011年表现最为明显。说明聊城市城镇居聊城市近5年固定资产投资变化525.2700.01041.1887.7420.325.033.317.314.326.80200400600800100012002007年2008年2009年2010年2011年亿元05101520253035%固定资产投资（亿元）增长率（%）聊城市近5年城镇人口收入和支出变化情况12401145591595817889206497939946911628127671384705000100001500020000250002007年2008年2009年2010年2011年元城镇人口人均可支配...
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