济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告引言－项目背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。第一部分济南简介济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河”的黄河相依。济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。第二部分宏观分析一、宏观经济济南2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2%。居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.7%。全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。消费价格总水平下降0.9%。城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。城市恩格尔系数33%。2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9％，占可支配收入的90％。总结：近两年济南宏观经济保持高速增长，居民收入增加银行存款增加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。附：济南近几年国内生产总值对照表：单位：亿元分析：2002年国内生产总值同比增长11.2%。2003年国内生产总值同比增长11.6%。2004年国内生产总值同比增长14.4%。2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。二、宏观房地产市场分析商品住房价格增幅趋降2005年上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。二手住房价格明显走高05年上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自6月1日商品住房2612260805年6月04年6月150017502000225025002750300032503500元/平方米年累计平均价格每月平均价格起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。二手住房（含市郊）均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口05年上半年，济南市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，...
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