第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页深圳中原产品策划版本纲要一．整体产品策划1．项目分析（1）项目背景分析l深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示：总用地面积容积率总建筑面积建筑密度其中：住宅面积建筑高度会所面积不计算容积率面积教育配套面积车位商业配套面积建筑特征l了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a.交通前景规划状况b.教育配套前景规划状况l商业配套前景规划状况c.环境前景规划状况l定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做：a.着重对产品定位进行总结b.用专业的语言进行复述c.对其它项目定位进行总结d.预示产品对定位的支撑（2）.项目地块分析l地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：a.对周边方位进行分析b.对周边自然景观及建筑物进行分析c.对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。d.居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等。第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页l地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。a.对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b.对地块的地坪进行分析。c.对地块的竖向进行分析。d.对地块的自身环境进行分析。2.项目创意（1）项目命名可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。（2）项目创意基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。3.规划设计（1）规划理念l居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：a.分析客户的背景资料。b.分析客户的居住心理。c.初步形成产品的轮廓。d.形成项目的居住理念。l生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：a,分析客户的背景资料。b.分析客户的生活方式。c.初步形成产品的轮廓。d.形成项目的生活方式。l总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2）设计表现l场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。l交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。l组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。l建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。l环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地4．环境设计（1）项目分析l项目规划分析：a．项目的总体规划分析b．项目的建筑及其风格分析l项目地盘分析：第3页共17页第2页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共17页a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近道路环境）b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向）d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）e竞争对手分析（2）项目背景情况分析l分析发展商的项目要求l分析项目的文化背景l分析项目附近的人文环境l分析项目四周居住者的消费能力l分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。）（3）环境创意l环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑，根据以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。（4）小区环境要包含的一些主要元素：l入口标志（物）l入口及入口广场l中心广场（花园）l会所l成人休闲区l儿童活动区l运动区（包括球场、游泳池、跑道）l水体景观（例如喷泉、水池、流水等）l绿化空间l消防环道l行人步径、车道l总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个项目的实际情况来设计。5.建筑群特征（1）建筑群外立...
