“二次调控”袭击楼市资金压力骤然增大商业地产营销新模式能否“破茧化蝶”【主持人】各位搜访网友大家好，近期，二次调控袭击楼市，商业地产资金吃紧，商业地产运营新模式能否“破茧成蝶”。楼市二次调控和加息政策的出台让整个房地产业都受到了影响，投资者收紧钱袋，开发商资金链紧张，一时间，商业地产投融资模式及未来发展趋势成为业内关注的热点问题，商业地产项目在开发、运营过程中的投融资新模式也成为业内探讨的焦点，搜房网将在下月的香港国际商业地产周上落地关于商业地产投融资相关论坛。本期搜房投资者大讲堂也结合此热点问题，选取了业内具有创新营销模式的一品国际作为示例项目，邀请业内嘉宾与广大投资者共同探讨商业地产营销新模式热门话题，今天我们邀请到了中国名商发展促进会副秘书长孙峥，北京浙江企业商会副会长陈俊，嘉亿引领商业地产管理机构董事长鄂丽华，一品公馆的项目负责人田宇和韩霜，跟大家一起探讨今天的话题。说到楼市二次调控和银行贷款加息的影响，不仅对投资者有影响，对开发商的投融资也有影响，首先有请孙峥副秘书长谈谈目前国内商业地产的投融资渠道和模式有哪些？【孙峥】国内商业地产投融资从公开渠道来讲，目前有几种主要模式，一种银行贷款，还有一种信托基金，还有一种投资基金，另外包括海外基金，还有上市发行，另外还有信托投资基金，大致这么几种。目前来说，信托基金应该是比较好的一种模式，因为国家调控比较密集，对通过贷款、上市等渠道融资的房地产行业影响比较大。所以从投资信托基金的角度来说，包括一些私募基金，像REITs也是当前的形势下比较主要的渠道。【主持人】最近的楼市二次调控，对国内商业地产的投资渠道有哪些影响？对未来发展有没有新的改变的方向。【孙峥】影响最大的是公开的渠道，比如银行贷款、上市，由于开发商受宏观政策影响，资金量比较吃紧，如果走渠道资金得不到满足，自资金链又很大，一些房地产商自己做信托资金，合作或者自己搞融资，这是一种发展趋势。另外，私募基金也是现在比较热的，也是逐渐的从暗处走向明处的一种，这可以说是完全受国内的多次调整所走出的一种融资方式。【主持人】您刚才说的融资方式，有没有一些您接触过实例可以和网友们分享下？【孙峥】这方面不太多，但是据我了解包括万科、万达，他们现在都用这种渠道。【主持人】这是否也是目前众多开发商选择的一种融资方式？【孙峥】基于国内大的经济形势，开发商们甚至包括首创，都在这种。【主持人】鄂总在商业地产投资管理领域有比较多的实例，结合现在的楼市政策，您对目前国内商业地产的投融资渠道及模式如何看待？【鄂丽华】刚才孙副秘书长已经介绍了，常用的就是这几项现在国内常出现的投融资模式。目前市场因为新政的压力，投资商业地产没有钱是没有办法的，并不是开发商有这种计划，因为商业地产需要强大的资金支持和技术人员的支持，还有一个原因，现在投资的商业项目多为政府规划的项目，区域规划的项目都比较大，迫使许多开发商做综合体，这样资金压力更大，这样的项目体量大，需要资金支持量也大，开发商逐渐开发新的投融资渠道。国外比较新的融资方式，有种担保抵押的形式，国内的案例里面，像万达通过境外的方式融资资金，就是这种形式。在未来得商业地产当中，这种形式可能是一种新的融资渠道。有一点要明确，投融资要看项目直接的盈利模式，包括REITs这个产品，是不是能在商业地产产生杠杆作用？是不是所有投入到商业地产的人，能够用到这种金融工具，因为现在REITs基金对项目的收购，对项目的运营能力，资金收益有很严格的评估。真正收购项目的也不多，因为考核、评估等非常重要，虽然放开，但是在未来大家在转入投商业地产，在选择的时候，因为形式很多，一定要根据自己融资的能力去选择投资商业地产的类型。我觉得这是非常重要的。【主持人】目前国内商业地产投资，企业对项目考核的标准比较高，目前来说，二次调控以后，投融资难度可能比之前更加紧张，您觉得目前的这种市场环境下，商业地产开发商如何扩大投融资渠道？【鄂丽华】商业地产类，如果你想吸引合作，首先商业地产的定位非常重要，如果把项目的...
