浩运园项目成本分析报告一、项目概况：浩运园项目位于亚运村北苑路以东，北临天马大厦北路、东临冶金机械厂西路（规划中），南临小营北路。地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，占地面积20347平米。总建筑面积99645平米（以土地证为准）。本项目开工时间2005年9月16日,竣工时间为2007年8月13日。浩运园项目包括新建A、B、C三栋塔楼及地下车库和配套建筑。1．新建A、B、C三座住宅楼为现浇剪力墙结构，檐高64~70米，地上22层一栋、24层两栋，地下三层，设有机械车位338个（已建成机械车位92个），外墙外保温刷涂料，外窗采用铝合金断桥保温双玻窗，电梯为三菱电梯，PB管地埋采暖，集中供热，小区设有中水系统，建筑面积为90182平方米（其中地下车库面积7969平方米），可销售面积为71915平方米。2．原有配套楼白楼建筑面积为6224平方米，为多层砖混结构旧房，现已售出。3．原有配套楼红楼为多层砖混结构旧房，建筑面积为2239平方米。4．新建过街楼（连接配套红楼及白楼）为全现浇混凝土框架结构，建筑面1积为1000平方米。配套楼红楼和新建过街楼两项（总建筑面积3239平方米），与大屯派出所置换，其成本列入A、B、C住宅成本还配套项中。二、浩运园项目实际成本分析（一）、浩运园项目总成本构成浩运园项目成本汇总表序号项目名称金额（万元）建筑面积单方成本（元/m2）销售面积单方成本（元/m2）一A、B、C三栋住宅及地下车库总成本51,6815,7237,150其中:1．车库成本1,7532,2862.2862．A、B、C住宅成本45,5995,0236,2993．还配套成本(红楼及过街楼)4,32914,29114,291二配套楼白楼成本3,4065,4735,473三预提费用2,605289363总成本57,6922备注：A、B、C住宅成本中包括了销售费用6,548万元。从上表看出，浩运园项目总成本为57,692万元，由以下部分组成：1．A、B、C住宅实际成本为51,681万元（其中：地下车库成本为1,753万元，还配套成本为4,329万元）。2．配套楼白楼成本为3,406万元。3、预提费用2,605万元，包括：东侧市政代征地腾退费用500万元、地下车库消防改造420万元、中水改造50万元、汽车坡道和防水改造及降噪120万元、热力分户计量300万元、对业主的赔偿维修185万元以及红楼装修及外檐装修等浩运园项目成本结构图车库成本3%还配套成本8%预提费用5%配套白楼6%A、B、C住宅成本78%车库成本A、B、C住宅成本还配套成本配套白楼预提费用3120万元。（二）、对浩运园A、B、C座住宅实际成本的重点分析浩运园A、B、C座住宅工程实际成本为51,681万元(其中：含销售费用6,548万元、地下车库成本1,753万元、还配套成本为4,329万元)，建筑面积单方成本为5,723元/平方米，销售面积单方成本为7,150元/平方米。具体详见下表。浩运园A、B、C住宅实际成本汇总表序号项目名称成本（万元）比例（%）建筑面积单方成本（元/m2)销售面积单方成本（元/m2)一项目股权收购及拆迁补偿21,58841.772,3942,991二前期工程9561.85106132三建安工程16,65532.231,8472,307四基础设施及市政工程3,9887.72442553小计43,18783.564,7565,941五财务费用4890.945468六间接费1,0922.11121151七管理费3650.714051小计1,9463.76216270八销售费用6,54812.67718897总计51,6811005,7237,1504浩运园A、B、C住宅实际成本结构图间接费2%财务费用1%管理费1%销售费用13%股权收购及拆迁补偿41%建安工程32%前期工程2%基础设施及市政8%股权收购及拆迁补偿前期工程建安工程基础设施及市政财务费用间接费管理费销售费用5从上图表中看出:1、拆迁补偿及征地费占总成本的41.77%，在房地产投资中占重要比例。其建筑面积单方成本为2,394元。2、前期工程成本占总成本的1.85%，建筑面积单方成本为106元/平方米，属于正常水平。3、建安工程占成本的32.23%，建筑面积单方成本为1,847元/平方米，属中等成本价格水平。4、基础设施及市政工程占7.72%，建筑面积单方成本为442元/平方米，属于正常范围（一般在500元/平方米以内）。5、销售费用占总成本的12.67%,建筑面积单方成本为718元/平方米。6、间接费、财务费、管理费三项占总成本的3.76%，属于正常范围。（三）、配套楼白楼成本为3,406万元，建筑面积为6,224平方米，建筑面积单方成本为5,473元/平方米...
