深圳市长大厦投资回报可行性分析（一）项目概述国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村；南面紧邻白石洲中英文学校，再往南是已建或在建的住宅区，如汇雅苑、桂苑、世纪村等；西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会；西北面有名商高尔夫球会；北临城市主干道――深南大道。国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区，东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村，南望深圳湾海景及香港元朗，西面有高尔夫球场，北面有欢乐谷等景点，在国际市长大厦远眺，可谓“风景这边独好”。国际市长大厦占地面积5000m2，总建筑面积3.25万m2，由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成，一次性开发建设。项目主要技术指标用地面积：容积率：层数：建筑覆盖率：5000.2m26.525层42％总建筑面积：其中计入容积率面积：·住宅：·商业：·办公：·酒店：·娱乐：其中不计入容积率面积：·地下一层：·地下二层：39915.9m232513.5m219853.1m22918.6m22036.2m25105.9m22773.9m27486m23856．44m23629．56m2建筑设计：深圳华工程设计有限公司承建商：物业管理：―――（二）投资回报分析1、投资回报计算表：项目费用（万元）备注⑴地价款地块地价款4140住宅面积：20000m2商业面积：3000m2办公面积：1000m2住宅部分综合地价：1600元/m2商业部分综合地价：2600元/m2办公部分综合地价：1600元/m2（暂按协议地价）（2）建设费建安费24000×2500元/m28125总建面：32500m2单位成本：2500元/m2配套设施费487.5总建面×150元/m2规划设计费97.5总建面×30元/m2工程监理费81.25总建安（8125）1％项目管理费81.25总建安的1%不可预见费用81.25总建安的1%固定成本合计13094（1）＋（2）每平方米综合建设成本价4029元/m2[(1)+⑵]/32500投资方分摊建设成本价5456元/m2[(1)+⑵]/24000⑶销售收入销售收入；·住宅均价：8000元/m2·商业均价：15000元/m2·办公均价：8200元/m2213208000×20000+15000×3000+8200×1000=21320可销售面积为：24000m2⑷利润计算资金占用利息：6571万元×4.5％296平均按一年计，6571万元为启动资金营销推广费用（物业总价值×3%）：639.6策划代理、广告、包装、促销营业税、印花税及其它相关税（物业总价值×5.71%）：1217可变成本2152.6296+639.6+1217投资方分摊单位可变成本897元/m2可变成本/24000毛利毛利率：6073.4÷(21320-6073.4)=40%6073.421320-13094-2152.6所得税911毛利的15%纯利润：6073.4-9115162.4毛利-所得税说明：A、地价款：含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。B、建安费：按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。C、配套设施费：含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施（如路灯、座椅等）、车库。2、启动资金测算：（1）、一次性交付地价：4140万元（2）、建安费预付（25%）：8125万元×25%=2031万元（3）、配套设施费预付（含水电增容）：487.5万元×25%=121.875万元（4）、规划设计：97.5万元×80%=78万元（5）、营销推广及策划启动费用（营销中心、销售道具）：200万元启动资金共计：6571万元投资回报率：÷6571=%3、量化评定销售平均价格：·住宅8000元/m2·商业15000元/m2·办公8200元/m2单位成本（含固定成本和可变成本）：6353元/m2（为住宅、商业和办公的平均单位成本）可售面积：24000m2销售收入：2.132亿元税前利润（毛利）：6073.4万元税前利润率：40%±0(三)资金流量分析本财务分析主要研究该项目筹建——开发——销售——完成的全过程，现采用资金流量分析方法导入研究。3.1资金流量图图中，横轴（t轴）表示项目从开始进行到最后完成的时间过程，横轴上方箭头表示项目的资金流入，向下箭头表示项目的资金流出。流入、流出的资金量大小用箭头的长短大致表示。通过此图，可以比较清晰地看到本项目的开发和经营过程。3.2资金流量表根据现金流量图，可以将项目的现金流入、流出按等额时间进行排列，编出现金流量表，从中计算出具体时间内现金净流量，反映项目的资金运行动...
