第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共33页海韵明珠策划案目录前言市场篇一、本案面临的市场特征二、消费者的调查三、本案及周边市场情况的调查四、价格的调查产品篇一、产品定位二、产品优劣势分析三、对产品的建议四、产品的指标建议五、销售篇第2页共33页第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共33页一、总体销售策略二、销售价格策略三、付款方式策略四、销售预测五、销售造势六、销售准备工作广告篇一、推广时机建议二、推广总体策略三、总体形象定位四、包装重点五、广告总体预算六、媒体建议七、立体化市场推广建议第3页共33页第2页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共33页环境篇市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境（1）项目位置：坐落于鲅鱼圈唯一商业核心区域，地理位置极佳。（2）交通：便利.畅通（3）环境：闹中取静、鹤立鸡群(4）教育：(5）2.楼盘定位：第4页共33页第3页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共33页在鲅鱼圈商业核心区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的多层及小高层电梯组式住宅群。(6）功能定位：自住及投资(7）客户定位：1、鲅鱼圈核心商业区域内的本地及外地经商者2、对老区有感情的本地居民3、具有投资需求的客户4.楼盘概况：（1）.主体建筑为多层及小高层电梯公寓。总建筑面积43000平方米，层数6-12层结构上采用框架剪刀墙结构。（2）.主打户型：面积40平方米（%），80平方米（%），100平方米（%）（3）绿化率.容积率.建设密度二、市场机会点分析（一）鲅鱼圈住宅市场背景分析2010年4月6日，国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。至此，“沈阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新区之后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区，鲅鱼圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。另一项国家战略即国第5页共33页第4页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共33页务院于2009年7月1日正式批复的《辽宁沿海经济带发展规划》，即“五点一线”的发展战略。鲅鱼圈正在迎来双重的发展机遇。之于“沈阳经济区”，鲅鱼圈是环渤海城市群唯一的海洋门户，目前正在承载着沈阳经济区80%的海运量，是沈阳经济构成的重要组成部分。同时，作为“五点一线”的关键环节，随着鲅鱼圈正的全面扩容与升级，国内省内大量一线开发商纷纷涌入，鲅鱼圈的的房地产市场竞争空前激烈：但通过观察我们发现鲅鱼圈房地产开发存在着这样一个特点：一方面是新区商品房总体开发量巨大，但由于配套设施等原因造成积压情况严重，即使销售也多为外地人作为长期投资为目的购买；另一方面是老区尤其是核心区域商品房有效供应相对不足，而随着近两年房地产价格的快速上涨，本地消费者买不到或买不起所需的房子。在这种市场条件下，我们只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。3、差异化营销成为占领市场的有效办法房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我第6页共33页第5页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共33页有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如：“万隆广场”等，万隆看准了核心商区市场上没有大型的综合体及商业项目，同时在该区域又大量存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最...
