关于商品房销售、房屋中介以及招投标法律知识和实务与操作技巧讲座的提纲第一课：商品房销售理论与实务操作第一讲商品房预售、广告许诺纠纷及处理一、司法解释的适用范围（一）、房屋买卖合同1、房屋买卖合同的概念、特征2、房屋买卖合同的标的物——房屋3、房屋买卖合同的出卖人（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同1、商品房买卖的标的物——商品房2、商品房买卖合同的概念和种类及特征3、商品房预售合同与相关合同的区别案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效二、商品房预售合同的效力（一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。案例5：“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任案例6：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效案例7：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款案例8：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权案例9：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效案例10：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力三、销售广告为合同要约的条件（一）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。（二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。（三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：1、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体2、对商品房买卖合同的订立有重大影响3、对房屋价格的确定有重大影响（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。案例11：售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任。案例12：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚案例13：不能举证开发商商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉案例14：商品房与其宣传资料不一致，开发商构成欺诈双倍赔偿案例15：擅自变更小区规划，开发商应承担违约责任案例16：宣传材料与实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿案例17：广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力案例18：不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金案例19：卧室变成设备间，法院判决合同可以撤销案例20:售楼广告和宣传资料不实的法律后果案例21：销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约案例22：规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任案例23：广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任第二讲商品房登记备案、拆迁补偿和惩罚性赔偿纠纷及处理四、商品房认购协议中定金的处理（一）认购、订购、预订和排号的法律性质1、关于预约合同的概念和法律性质2、预约合同与附条件民事法律行为的异同3、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何时为宜（二）关于认购书的定金罚则（法则）五、预约合同与本约合同的认定（一）预约合同和本约的区别（二）．对商品房买卖合同示范文本的理解与适用。案例24：合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退还认购定金案例25：未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返还定金案例26：开发商擅自更改规划，买受人可要求双倍返还定金案例27：提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金案例28：预约合同签订后，主合同未协商一致的定金处理案例29定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返还定案例30购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还案例31：开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返还定金六、登记备案与预售合同的效力案例32：预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。案例33：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力七、拆迁补偿安置协议的优先权（一）、拆迁补偿（二）、拆迁安置（三）、拆迁补偿安置协议的概念（四）、拆迁补偿安置协议的当事人（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征（六）、拆迁补偿安置协议...
