第1页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共69页前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。第2页共69页第1页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共69页一、项目SWOT分析优势：1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。第3页共69页第2页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共69页3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。劣势：1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。3.人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。第4页共69页第3页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共69页机会：1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象；2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。威胁：随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。第5页共69页第4页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共69页二、主题定位1、说明根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。2、主题商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业广场的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。第6页共69页第5页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共69页3、定位的基本依据地段决定原则由于本项目处于汶上县次中心商圈，项目区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将目标消费者吸引到本项目。业态演变原则传统的商业广场只是单一地购物场所，但是随着汶上人民的生活水平的提高和消费观念的转变，目的性消费将成为商业主流，餐饮、娱乐将成为消费者除日常生活性消费以外最大的需求，并且其规模也将赶超购物消费的规模。商圈扩大原则第7页共69页第6页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共69页同样，根据本项目的市场定位，在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域，扩大本商业项目开业后的服务半径，吸引更多的优质消费群，从而实现商业广场的持续繁荣。4、主题定位的因素从本项目近41846平方米的体量来看，适合做一个具有特色的主题商业广场。综观汶上县，市中心地段都是以百货为主要主题的商业步行街，本项目所处的次商业区域，如果以百货为主题业态，那么其经营将会举步维艰。从东方肥牛及老房子芦花鸡餐饮、幸福时光KTV的经营情况来看，上座率较高，另外从联润广场的情况来看，除了联润超市、餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。第8页共69页第7页共69页编号：时间：2021...
