第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页11项目国民经济评价本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。11.1参数选取11.1.1影子价格选取本项目为城市土地开发项目，这里只确定土地影子价格。本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部分城镇化的土地、大部分为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部分闲置农地），国民经济评价中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本），从而就需要分别计算各类土地的最佳机会成本，然后再进行加权平均。显然，这样分析的工作量非常巨大。琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化的进程非常迅猛，预计广州国际会展中心即使不选址琶洲，琶洲也会较快地实现城市化。我国土地价格的基本现状是：大城市地价高于一般城市，城市地价高于农村。因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土地的影子价格，更符合稳妥、审慎的原则。近年来，我国土地管理的宏观调控力度不断加大，有关的法律法规相继出台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地价格基本取决于市场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子价格。第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页11.1.2社会折现率选取根据国家有关规定，选取社会折现率Ic=10%。11.2直接效益和直接费用估算11.2.1直接效益估算本项目的直接效益是土地出让的收入，基于广州土地供应的市场化程度已经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行出让，招标、拍卖的价格已经比较真实地反映了土地的实际价格，故评价中直接采用财务分析中的数字，不做调整。11.2.2直接费用估算1.投资估算的调整本项目财务评价中的投资费用为431951.58万元，由于项目投资费用中所涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评价中直接采用，不做调整。2.剔除转移支付在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金以及上级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源消耗，也没有为国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时应予以剔除。本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息10186.47万元，土地征迁税11308.91万元，合计21495.38万元。3.项目直接投资费用利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费第3页共12页第2页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共12页用，本项目直接投资费用为410456.2万元。11.3间接效益和间接费用11.3.1间接效益土地是人类活动的直接载体，土地开发与社会经济生活的方方面面都有不可分割的联系，因此，土地开发的间接效益可以表现在许多方面，为了避免将间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算项目的间接效益。1.对琶洲地区城市化进程的影响本项目开发使大量的农业用地转变为城市建设用地，使当地部分农业人口变为非农业人口，大大提高区域的城市比率。据调查和有关资料显示，目前琶洲岛区域内大部分为农村人口，主要分布在琶洲村、黄埔村、石基村，区域内城市化率为40.82%。详见下表：琶洲区域人口统计情况表表11—1单位：人琶洲村黄埔村石基村合计农业人口2732336011007192非农业人口77537864004961常住人口35077146150012153区域现有城市化率40.82%注：上表数据来源于对琶洲当地户籍管理机构调查整理。本项目土地开发将琶洲村的农业土地全部征用，黄埔村和石基村的农业土地暂时未被征用，这里可以视为琶洲村农业人口全部城市化，本项目开发导致区域城市率增长到63.30%。详见下表：项目开发后琶洲区域人口情况统计表表11—2单位：人琶洲村黄埔村石基村合计第4页共12页第3页共...
