1关于对扬州建材市场及两重点地块的调研分析近日笔者奔赴扬州，就扬州开办建材市场这一课题做了专题调研，调研组亲历了扬州的巨大变化，感受到了扬州锐意进取的城市精神，并重点考察了扬州的相关建材市场、相关楼盘及相关商业设施。就“润扬装饰城”和“京华城中城”旁的两重点地块能否开办市场，调研组也做了实地考察，现将此次调研情况汇总如下：一、扬州概况及商业现状分析烟花三月，最美扬州。扬州地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州至今已有2400多年的建城史，现辖广陵、维扬、邗江3个城区，江都、高邮、仪征3个县级市和宝应县。全市面积6762平方公里，市区面积988平方公里，全市人口457万人，市区人口115万人。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和泰州毗连，西与南京、天长交界。隋唐时期扬州的繁荣曾令无数人心醉，独特的历史地位、区域资源亦使今日的扬州正日益成为宁镇扬“小三角”和以上海为龙头的长江区域“大三角”的节点城市。2005年伴着“长江第一跨”之称的润扬大桥的通车和扬州火车站的落成，二者极大地加速了扬州融合苏南、对接上海的步伐。扬州商业目前初步形成了由中心商业区、社区商业中心和沿街商业三大层次组成的商业格局，能称得上商圈的有文昌商圈、来鹤台商圈和扬州商城商圈。扬州很独特，生产型企业不多，没有石油、化工、钢铁之类的大厂，而三产却相当发达，商场、市场、餐饮、娱乐之类的店家很多，“挣钱的地方不多，花钱的地方却不少”已使得扬州商业日趋饱和。目前，扬州在建的大型商业地产，主要有珠宝城、宝林广场、高力汽配、红星美凯龙等，单是珠宝城（58万平方米）和宝林广场（48万平方米）两个加起来就有100多万平方米。发达国家人均商业面积1.2平方米，上海人均商业面积0.9平方2米，扬州110万人口按照规律加上20%各种因素，商业面积应在130万平方米，但从2004扬州已售和在建的商业项目来看，其人均面积已达3.4平方米，按目前扬州市场的消费容量来看，需消化12～15年。由此可以判断，扬州商业已功过于求，未来商业的竞争将更加激烈。二、扬州楼市现状及简要分析扬州的楼市也同全国大部分城市一样，近年来持续升温，房价也急剧攀升。但扬州的楼市现状还是出乎了我们的预料，其档次之高，价格和居民收入比之大，令人咋舌。目前扬州楼市呈现5个特点：（1）新建楼盘均价已达3750元/平方米；（2）开发商追求楼盘精致，纷纷冲击高层、小高层；（3）追求个性化差异的楼盘日趋增多；（4）100平方米的房屋再次主导当前楼市；（5）二手房市场受“七部委”政策影响，房价稳中缓降。近年来，扬州房价“一路高歌”的原因是多方面的：国有土地有偿出让、招标拍卖竞价出让及润扬大桥、火车站等“利好因素”的刺激，这都推动了扬州房价的上涨，特别是扬州商品房越建越高档，建筑成本不断提高，使得商品房的成本构成也在不断“长高”，大规模的旧城改造拆迁促使很多扬州百姓不得不将购房计划提前。近3年来，扬州主城拆迁量达到2.8万户，需求量大，加上“买涨不买跌”的心理，扬州主城房价从02年的1760元/平方米，涨到了05年的3750元/平方米，这样的井喷行情也出乎了当地开发商的预料。相对扬州普通百姓一月千元左右的工资水平来看，扬州的房价是偏高的，按常理，房价远远高出了居民的收入水平，应该出现较多的空置房，但扬州房管部门的统计数据表明，扬州房产空置率却不高，对这一现象普遍的解释是：扬州商品房的迅速增值，吸引了众多“房虫”的关注，一个新盘开出，炒房族便抢先付少量定金认购，待楼盘价格上涨后，炒家开始抛售，轻而易举获取丰厚利润。海德公园、来鹤台广场、方圆雅居均是之类的经典案例。由此可见，扬州百姓在“痛并快乐中”享受着城市发展带给他们的居家3新生活，不少人也为此背上了沉重的房贷压力，但城市的日新月异让保守的扬州人也似乎看到了美好的明天。三、扬州建材市场概况及发展趋势无疑，扬州房市的红火也带来了建材市场的红火，且这种红火至今已持续了4、5年，天时、地利的变化使得扬州的建材市场发展相当快速且市场相对成熟，高、中、低档的建材市场分布于扬州的各“黄金口岸”，或商业中心，或大盘附近，或城...
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