商业前期策划第一章商圈调研前期调研内容一、城市概况分析（一）区位（城市所在位置的介绍）1.位于xx省（全国）的位置；2.地形（平原、盆地等）、地势（平坦或崎岖）；（二）行政规划1．区域总面积；2．区域四至（周围的市县、河流、山）；3．管辖的下级市县数量、人口。（三）城市性质（旅游城市、工业城市等）1.功能定位：旅游或工业城市；2.未来功能变化：是否改变城市定位发展；（四）交通（城市对外的海陆空交通系统）1．水上运输；2．公共交通（地铁、公交、出租车）；3．航空运输；（五）经济发展概况1.GDP2.CIP3.住房开工率4.失业率5.消费品零售总额6.城乡居民的人均可支配收入7.居民收入及支出8.城乡居民储蓄存款余额（六）经济发展模式1.内向型经济类型；2.外向型经济类型；3.密集型经济类型（劳动、资本、技术）；（七）产业发展1.主导产业；2.各产业比例；3.各产业增长值。（八）经济发展未来规划1．基本指标①GDP②CIP③GNP④经济增长速度⑤住房开工率⑥失业率⑦消费品零售总额⑧城乡居民的人均可支配收入⑨居民收入及支出2．发展模式(产业结构的比例变化)；3．产业发展（新兴产业的引入）4．基本设施布局和建设；5．重大市政工程、公共建筑信息；（九）群众富裕程度1.人均GDP;2.恩格尔系数；3.可支配收入；（十）群众消费水平1.零售商品销售额；2.私家车数量；3.旅游业4.餐饮业5.娱乐业（十一）城市规划城市产业、居住、商业空间布局现状以及未来；（十二）城市人口1.数量2.结构(1)不同年龄层次的人口数量(2)男女人口结构(3)不同受教育水平的人口数量(4)流动人口与常住人口结构(5)城镇人口结构(6)不同行业人口结构(7)不同产业人口结构（一、二、三产业）3.人口变化趋势(1)新生儿出生率(2)死亡率（十三）城市文化1.历史层面；2.市场现状；3.居民城市心态；4.居民幸福度；5.人口迁入量。6.重大人文活动（如运动会对城市的影响）二、地块调研分析（能够导入的客流）（一）、基本经济指标（自身项目的限制，对客户的影响）1.容积率；2.占地面积；3.建筑面积；4.绿地率；5.用地性质（商业、商住、工业）；6.限高（二）、地块分析（分析对人流的进入性）1.四至东南西北具体建筑物分布2.昭示性（有无高层建筑挡住）3.地势（坡度）；4.地形形状（规则与否）；（三）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带来的人群）(1)商业项目分布（分析商业项目内的人口容量）①项目属性（政府或商业或学校）②商业形态（商场、写字楼等）；③经营产业（超市、家具等）④人口容量；⑤人口密度。(2)商业项目人容量状况；①年龄②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费；（四）、交通分析（交通条件带来的人流）1.门前人行道道路（道路的物理属性）1)人行道情况①道路宽度；②通往项目途中是否有阻挡物；客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施（花坛、公交站牌、绿化带），则客流量很容易流失。③道路中间有无隔离栏；较窄的马路，中间无隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧的人流都可以考虑进来。较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。④有无天桥或地下通道；2)人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）①平日和假日的人流量；②一天之内不同时段的人流量；a.上下班时段（8:30am——10:00am;5:00pm---7:00pm）;b.上午10：00——12:00；c.下午2：00——5:00d.晚上7:00——10:003)人行道人流情况（人流的具体特征）①年龄；②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平；⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费结构。2.围绕道路（围绕地块的道路物理属性）（1）道路的级别①级别（几车道）；②宽度；③组成（人行道、快车道、机动车道）；④道路中间是否有隔离栏；⑤堵车情况（堵车路段和时间段）⑥道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等...
