奥山·余家头项目开发建议及经济效益分析第1页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共177页□前言2□项目规划调整建议4□项目开发推进建议32□项目价格定位59□项目分期经济效益估算72□项目总体经济效益估算111目录第2页共177页第1页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共177页第3页共177页第2页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共177页长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。前言第4页共177页第3页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共177页第5页共177页第4页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共177页一、项目规划调整建议项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。项目规划调整建议第6页共177页第5页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共177页【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。□罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。□和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。□罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。项目规划调整建议第7页共177页第6页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共177页第8页共177页第7页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共177页【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大。项目总占地760亩，其中，可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万㎡；可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万㎡，其中还建住宅46万㎡，还建住宅及其他物业6万㎡。项目规划调整建议第9页共177页第8页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共177页此时：□罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。□还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。□B地块商业价值削减至最低点。项目规划调整建议第10页共177页第9页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页共177页1、商业与住宅的体量调整：□商业物业体量定位：·在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万㎡，其中包括还建的商业物业6万㎡。项目规划调整建议第11页共177页第10页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页共177页·建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。项目规划调整建议第12页共177页第11页共177页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页共177页□商业与住宅的比例关系：初步按商业物业30万㎡（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万㎡，本项...
