珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告第1页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共34页南光恒丰企业管理(珠海)有限公司二零一三年五月十日一、项目概况1.1、项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。1.2、项目基本属性1.2.1、项目规划指标用地性质：住宅、商业容积率：2.91规划用地面积：20693.28㎡建筑密度：20%规划计容积率建筑规模：60275.01㎡绿地率：35%配套公建：120㎡停车位：1.0车位/100㎡建筑面积套型限制：90户型≥70%1.2.2、项目属性项目地理位置第2页共34页第1页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共34页项目四至项目地貌状况吉大新香洲香洲本案第3页共34页第2页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共34页该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。1.2.3、项目优劣势优势：）项目位于中心城区，地理位置优越；）周边配套成熟、生活便利；）地块方正、平整；4）不近主干道，噪音较少。劣势：）项目四周均有高层建筑物，日照受影响；2）地块规模不大，不宜打造大型社区。机会：）珠海城市竞争力提升；6）区域内供应量减少；7）珠海市区地块稀缺，新盘少。威胁：）整个经济形势不明朗，调控从紧；4）本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。第4页共34页第3页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共34页二、珠海市宏观经济形势2.1、珠海地区生产总值第5页共34页第4页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共34页12年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81亿元，同比增长7.2%，相比前年增幅放缓了4.1个百分点。珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大，10年以来增长速度急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。2.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%，50.5%和48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38.84亿元，同比增长3.0%。第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796.28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量668.7亿元，同比增长15.5%。第6页共34页第5页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共34页2.3、全社会固定资产投资情况珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势；房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%；受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计13年则会有一定的增幅。2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长12年珠海市居民消费价格总指数累计上涨3.2%，涨幅比去年下降2.2个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破3万元，同比增长14.8%，增幅相比去年增长1.6个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加13.8%。第7页共34页第6页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共34页2.5、人口规模珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。2.6、小结在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后，2012年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信...
