前言策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式；为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式；为项目开发整合各方资源最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分市场调查篇第二部分项目分析篇第三部分项目定位篇第一部分市场调查篇项目市场调查计划原则A、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,真实体现项目市场供需空间和价格趋势,进一步确定目标客户群及其对项目运作、形式、租赁、定价取向,以及对项目规划提出建设性建议。B、针对项目客户群的区划、流动性调查研究及分析,为调查报告的结论真实性程度提供有力支持。一、调查形式：访谈、座谈相结合调查形式二、时间安排：2008年4月8日——2008年5月16日三、调查内容：⑴、项目用地情况（开发商提供，包括：地理位置、地质、土地面积、规划性质、地块五通一平现状）。⑵、访谈（市调小组提供，包括：地块交通规划及现状、地块环境规划及现状、绿化、人文历史、市政配套、购物场所分布及数量、文化教育情况、医疗卫生、金融服务、生活服务、邮电系统服务等）。⑶、座谈（项目调查小组提供，包括：周边民生情况、交通现状、项目业态预规划畅谈、周边干扰因素等）。四、调查组织：⑴、市调工作主持：曾红建⑵、资料整合、报告撰写：曾红建、王瑞⑶、市调工作协调：建鑫公司贾路、中邦公司汪总、王经理⑷、本次市调工作预计投入人力9人，分二组五、调查执行：（注：由于本项目的特殊性和时间的紧迫性，因此造成的一些市调数据不够准确，我司对此造成的后果不负承担责任。市场调查分析全国房地产宏观经济运行状况项目周边三公里，二十天普调宜昌类比商业盘考察，十天市调听证及座谈，四次（以上图例来源于国家发改委、国家统计局）国家发改委统计数据显示，截至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品房价格上涨10.6%，二手房销售价格同比上涨8.7%。国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3%；完成开发土地面积1.82亿平方米，同比增长11.3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长22.41%；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0%；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0%；商品房成交额18684.8亿元，同比增长50.5%。其中2007年商业营业用房投资完成额为2345.4亿元，比2006年同期增长15%。居民消费价格2007年每月比去年同比上涨6.5%。1月至10月累计，居民消费价格总水平同比上涨4.4%2007年3月份以来，我国“国房景气指数”连续7个月环比攀升。7月至9月，“国房景气指数”分别为104、104.48和104.99，10月为105.74，同比上升2.34点。全国房地产价格走势全国房地产开发和销售面积2007年1－12月商业营业用房投资完成额曲线图•2007年全国商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况（以上数据来源于国家发改委、国家统计局）决策观点：根据相关指标的分析，2007年房地产市场的供需情况非常牛市，特别是住宅地产的增幅火热，而商业用房，相对住宅增长额度偏低。由于近期国家对住宅地产市场调控力度增强，势必会导致地产投资由住宅向商业偏移量的加大，将直接刺激2008年商业地产供需的大幅度增长。近年来我国房地产投资迅速增长，最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，房地产领域踏入黄金季节，旺盛的市场消费需求成为了房地产投资的原动力量。有鉴于中国国体和政治制度的特殊性，为避免房地产市场过...
